Budynek stanowi nieruchomość budynkowa tylko wtedy jeżeli na mocy przepisów szczególnych jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności. To znaczy inny podmiot prawny musi być właścicielem gruntu, a inny- właścicielem budynku, który na tym gruncie się znajduje.
Użytkowanie wieczyste
Przykładem tej konstrukcji jest budynek wzniesiony przez użytkownika wieczystego na oddanym w użytkowanie wieczyste gruncie przez gminę, powiat, województwo lub Skarb Państwa.
Jan Kowalski otrzymuje od gminy dany grunt w użytkowanie wieczyste na 99 lat. Jan Kowalski po zawarciu umowy wznosi na gruncie budynek. Zgodnie z art. 235 § 1 KC, budynek ten stanowi własność użytkownika wieczystego, czyli Jana Kowalskiego, natomiast właścicielem gruntu jest gmina.
Możliwe jest aby do użytkowania wieczystego oddano nieruchomość zabudowaną.
W takiej sytuacji musi nastąpić równocześnie sprzedaż budynków a także innych urządzeń należących do tej nieruchomości.
Nie może zaistnieć sytuacja gdy zabudowany grunt na którym ustanowiono użytkowanie wieczyste zostanie sprzedany bez budynków. Taka transakcja będzie nieskuteczna.
Prawo własności budynku staje się wtedy prawem akcesoryjnym względem prawa użytkowania wieczystego. Oznacza to, że nie będzie ono stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.
Obowiązki użytkownika wieczystego
Użytkownik wieczysty nie może zbyć prawa własności budynku jeżeli równocześnie nie zbywa prawa użytkowania wieczystego.
Użytkownik wieczysty nie może po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego zatrzymać dla siebie prawa własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości.
W przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu na inną osobę użytkownik wieczysty musi przenieść również na tę osobę własność budynku.
Może to się odbyć w każdej dopuszczalnej prawnie formie, nie musi być to koniecznie umowa sprzedaży.
Jan Kowalski sprzedaje Adamowi Nowakowi prawo użytkowania wieczystego za określoną kwotę. Jednocześnie Jan Kowalski przekazuje nabywcy własność budynku w formie darowizny.
Jeżeli prawo użytkowania wieczystego wygasa, użytkownikowi przysługuje wynagrodzenie za wzniesione budynki, których własność z chwilą ustania użytkowania wieczystego przechodzi na właściciela gruntu.
Wysokość wynagrodzenia musi być równa rynkowej wartości budynku na dzień ustania użytkowania wieczystego.
Inne nieruchomości budynkowe
Nieruchomościami budynkowymi są również budynki wzniesione przez spółdzielnie produkcji rolnej na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa, w przypadku gdy w decyzji o przekazaniu gruntu nie zostało zastrzeżone ze budynki te mają stać się własnością Skarbu Państwa. W sytuacji gdy w umowie zawarto takie zastrzeżenie spółdzielnia będzie miała prawo użytkowania również względem budynku.
Budynki stanowią odrębne przedmioty własności również na podstawie ustaw z 29.05.1974r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne oraz z 27.10.1977r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin. Jednak ustawy te nieobowiązują już.
Część składowa
Gdy charakter prawny budynku nie jest regulowany przez żadną ustawę, wtedy przyjmujemy że budynek nie jest nieruchomością tylko stanowi cześć składową nieruchomości gruntowej.
Oznacza to ze sprzedaż nieruchomości gruntowej wiąże się automatycznie ze sprzedażą nieruchomości budynkowej.
Nie może być tak, że właściciel gruntu i budynku na nim może sprzedać tylko własność gruntu a budynek zachować dla siebie (albo odwrotnie).