Warto wiedzieć, że wybór formy czynności prawnej nie jest bez znaczenia dla kształtu praw i obowiązku stron umowy i jej wybór powinien każdorazowo wynikać z gruntownego przeanalizowaniu potrzeb i interesów stron.
Decydując się na zawarcie umowy najmu w formie ustnej musimy mieć świadomość, że po upływie pewnego czasu, a także w przypadku powstania sporów pomiędzy stronami, istnieje zasadnicze ryzyko, że pomiędzy stronami nie będzie zgody co do precyzyjnej treści zawartej umowy.
Trzeba także mieć na uwadze, że w przypadku umów najmu zawieranych na czas określony, formę ustną można zastosować jedynie wobec umów zawieranych na okres nie przekraczających jednego roku. Skutkiem naruszenia tego wymogu jest uznanie, umowy zawartej ustnie, za umowę najmu na czas nieokreślony, ze wszystkimi tego konsekwencjami, np. możliwością wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Powyższe ograniczenie odnosi się również do umów zawieranych za pośrednictwem faksu lub drogą elektroniczną (np. emailem), które w świetle prawa nie są uznawane za zawarte z zachowaniem w formy pisemnej, o ile nie zostały zaopatrzone w bezpieczny podpis elektroniczny.
Zobacz również serwis: Umowy
Często spotykaną formą zawierania umów najmu na czas określony, zwłaszcza przy umowach dot. powierzchni handlowej lub produkcyjnej, jest umowa w formie pisemnej z datą pewną. Zachowanie takiej formy zawarcia umowy jest istotne dla najemcy, gdyż w przypadku sprzedaży wynajmowanego obiektu, nowy właściciel nie będzie miał prawa do wypowiedzenia umowy najmu, tak jak to ma miejsce w przypadku umów nie opatrzonych urzędowym poświadczeniem daty. W powyższym zakresie należy zauważyć, że najczęściej spotykaną postacią daty pewnej jest poświadczenie daty przez organ samorządu terytorialnego lub poświadczenie daty (i podpisu) przez notariusza.
Trzeba jednocześnie wskazać, że zawarcie umowy z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego, oprócz korzyści wynikających z zaopatrzenia umowy zawieranej na czas określony w datę pewną, umożliwiają ujawnienie istnienia najmu w treści księgi wieczystej, co oczywiście wpływa pozytywnie na zakres ochrony najemcy.
Zobacz również serwis: Najem
Podsumowując należy wskazać, iż w interesie obydwu stron stosunku najmu jest zawarcie umowy przynajmniej z zachowaniem formy pisemnej, co pozwoli na precyzyjne odtworzenie treści łączących strony postanowień w przypadku ewentualnego sporu. W przypadku umów zawieranych na czas określony dłuższy niż rok, obowiązek zachowania formy pisemnej wynika z kodeksu cywilnego. Najemcy powinni również rozważyć, zwłaszcza w przypadku umów zawieranych na czas określony, zawarcie umowy najmu w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Zadaj pytanie: Forum prawników
Podstawa prawna:
Art. 81, art. 660 oraz art. 678 §2 k.c.; art. 16, art. 17 oraz 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr. 124, poz. 1361 z późn. zm.)