Informacje ogólne
Przez umowę dzierżawy jedna strona umowy (wydzierżawiający) zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków, czyli czerpania korzyści, natomiast druga - do zapłaty umówionego czynszu (dzierżawca)
Co ciekawe wydzierżawiający nie musi wcale być właścicielem nieruchomości (lub prawa) oddanej w dzierżawę- może być użytkownikiem wieczystym, a nawet posiadać nieruchomość jako posiadacz samoistny (bez tytułu prawnego- np. jest w drodze do zasiedzenia nieruchomości).
Konstrukcja dzierżawy podobna jest do najmu, dlatego stosuje się do niej część przepisów dotyczącej tej formy korzystania z rzeczy.
Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw - dzierżawione może być np. autorskie prawo majątkowe.
Obowiązki dzierżawcy
- Dzierżawca nie ma prawa zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
Nie może więc np. przekształcić lokalu gastronomicznego w lokal mieszkalny, czy zorganizować na polu uprawnym stadniny koni.
Umowa powinna precyzować przeznaczenie gruntu (lub innego przedmiotu) oddanego w dzierżawę. - Zgody wymaga również poddzierżawienie przedmiotu dzierżawy czy oddanie go osobie trzeciej do bezpłatnego używania
- Na dzierżawcy ciąży również obowiązek dokonywania tzw. napraw koniecznych, czyli napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, czyli nie gorszym niż otrzymał od wydzierżawiającego.
Zawarcie i czas trwania dzierżawy
Umowa dzierżawy powinna mieć formę pisemną, jeżeli dotyczy nieruchomości, lub lokalu i ma trwać dłużej niż rok. Jeżeli w powyższej sytuacji umowa będzie ustna, uważa się ja za zawartą na czas niekreślony.
/zalecamy umowy pisemne, jako pewniejsze w obrocie, oraz bezpieczniejsze w przypadku postępowania sądowego/
Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, jednak umowę dzierżawy zawartą na dłużej niż 30 lat uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.
Czynsz
Wydzierżawiającemu należy się czynsz. Może być niego wliczone zarówno wyłącznie wynagrodzenie (pozostałe opłaty ponosi dzierżawca), jak i zysk oraz opłaty związane z korzystaniem z przedmiotu dzierżawy (np. opłata użytkowania wieczystego).
Czynsz może być płacony „w naturze” np. z części pożytków płynących z przedmiotu dzierżawy.
Przedmiotem dzierżawy są grunty rolne, dzierżawca zobowiązuje się przekazywać wydzierżawiającemu - raz do roku 10 % zebranych plonów pszenicy.
Dzierżawca ma prawo żądać obniżenia czynszu wówczas, gdy zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy zmniejszył się na skutek okoliczności, za które dzierżawca nie odpowiada, np. dzierżawione pod uprawę pole zostało częściowo zalane.
Jeśli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca płaci czynsz w ograniczonej wysokości. Czynsz płacony jest wówczas w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.
Terminy płatności
Termin płatności czynszu strony zwykle zastrzegają w umowie, gdyby jednak termin taki nie został zastrzeżony, wówczas czynsz powinien być płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, czyli np. na koniec miesiąca czy roku. Jeśli nie ma takiego zwyczaju, wówczas czynsz płaci się półrocznie z dołu.
Prawo zastawu
Uzyskanie czynszu zabezpieczone jest ustawowym prawem zastawu, które przysługuje wydzierżawiającemu także na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli rzeczy te znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.
Jeśli z umowy wynika, że dzierżawca, oprócz czynszu, uiszczać będzie podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, wówczas prawo zastawu zabezpiecza również zwrot sum, które z tego tytułu zapłacił, zamiast dzierżawcy, wydzierżawiający.
Wypowiedzenie dzierżawy
Jeśli dzierżawca i wydzierżawiający nie umówią się inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego. Okres wypowiedzenia dla dzierżaw innego rodzaju wynosi sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Dzierżawca, który zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności lub ponad 3 miesiące - w przypadku czynszu płatnego rocznie, musi liczyć się z możliwością wypowiedzenia mu dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Warto jednak wiedzieć, że wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę o możliwości wypowiedzenia dzierżawy w takim trybie i wyznaczyć mu dodatkowy, trzymiesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu.
Zakończenie dzierżawy
Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca ma obowiązek zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim dzierżawioną rzecz otrzymał, chyba że strony umówią się inaczej.