Zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71, poz. 733, ze zm.) właścicielowi, którego mieszkanie zajmują lokatorzy bez tytułu prawnego, z uwagi na fakt, że gmina nie dostarczyła im lokalu socjalnego, należy się od tej gminy roszczenie odszkodowawcze. Natomiast, jak stanowi art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80, poz. 35, ze zm.), wolne od podatku dochodowego są odszkodowania lub zadośćuczynienia otrzymane na podstawie wyroku sądu, z wyjątkiem otrzymanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w ramach utraconych korzyści.
Wyrok eksmisyjny ze wstrzymaniem eksmisji
W grudniu 2012 r. sąd rejonowy wydał wyrok eksmisji lokatorów i właścicieli jednego z mieszkań. Zostali oni zobowiązani do opuszczenia lokalu, który zyskał nowego właściciela. Jednakże sąd w wyroku tym jednocześnie wstrzymał eksmisję do czasu zaoferowania przez gminę właściwego lokalu socjalnego eksmitowanym. Do 9 marca 2020 r. takiego lokalu gmina nie zaproponowała.
Rekompensata za utracone korzyści i zwrot kosztów eksploatacyjnych
W kwietniu 2014 r. sąd rejonowy przyznał nowemu właścicielowi odszkodowanie w wysokości 1 400 zł miesięcznie za niewywiązywanie się gminy z ww. obowiązku. Stanowiło ono rekompensatę za utracone przez niego korzyści, jakie mógłby osiągnąć, gdyby korzystał swobodnie ze swojego lokalu. We wrześniu tego samego roku sąd orzekł również o obowiązku zwrotu na rzecz właściciela ponoszonych przez niego kosztów eksploatacyjnych w wysokości 728,77 zł miesięcznie. Ponieważ kwota ta nie jest stała, gmina zwraca ją właścicielowi z dołu za każdy miesiąc w wysokości potwierdzonej przez niego dowodami zapłaty.
Strata rzeczywista
Właściciel zajętego mieszkania przez nieposiadających tytułu prawnego lokatorów wystąpił w marcu 2020 r. do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z zapytaniem, czy obowiązkowi odprowadzania podatku dochodowego podlegają oba otrzymywane od gminy świadczenia. Powołując się na przepis art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT, a także orzecznictwo Sądu Najwyższego: z 16 maja 2012 r., sygn. akt III CZP 121/07, z 19 czerwca 2008 r., sygn. akt V CSK 31/08, oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 29 grudnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 1254/16), stał na stanowisku, że opodatkowaniu może podlegać jedynie rekompensata za utracone korzyści, a nie wyrównanie rzeczywistej straty w postaci zwrotu kosztów ponoszonych na rzecz innych podmiotów.
Jedno odszkodowanie, jedno opodatkowanie
Dyrektor KIS, dokonując interpretacji przepisu art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie miał wątpliwości, że jasno z niego wynika uprawnienie właściciela do roszczenia odszkodowawczego za utracone korzyści, a nie za szkodę rzeczywistą. Organ stwierdził, że nieopłacanie przez lokatorów kosztów eksploatacyjnych pozostaje w zwykłym związku przyczynowym z niedopełnieniem przez gminę ciążącego na niej obowiązku zaoferowania takim lokatorom lokalu socjalnego. Dlatego też przyznana przez sąd kwota zwrotu kosztów eksploatacyjnych nie może zostać uznana za rzeczywistą stratę, stąd podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym tak jak kwota głównego odszkodowania za utracone korzyści (interpretacja indywidualna z 3 czerwca 2020 r., sygn. 0115-KDWT.4011.16.2020.1.BK).
Podsumowanie
Nie sposób zgodzić się z podjętym w niniejszej sprawie przez organ podatkowy rozstrzygnięciem. Zwłaszcza w świetle przywołanych przez właściciela mieszkania wyroków sądów, wyraźnie stwierdzających, że podatkiem dochodowym można obciążać tylko rekompensatę za utracone korzyści. Tylko ona sprawia, że po stronie poszkodowanego wskutek niemożliwości korzystania ze swojej nieruchomości przez właściciela powstanie przysporzenie. Niemożliwe jest jednoczesne opodatkowywanie zwrotu wydatków ponoszonych w związku z utrzymaniem tej nieruchomości, bowiem nie powiększają one majątku tegoż właściciela, a jedynie wyrównują jego straty.
W niniejszej sprawie opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać powinno jedynie odszkodowanie w wysokości 1 400 zł miesięcznie – czyli kwocie ustalonej przez powołanego przez sąd rzeczoznawcę jako wyrównanie utraconych przez właściciela korzyści. Rekompensata ta stanowi równowartość kwoty, jaką wg ustaleń rzeczoznawcy właściciel mógłby uzyskiwać z tytułu wynagrodzeń od najemców na wolnym rynku, gdyby mógł swobodnie dysponować swoim mieszkaniem. Pozostałe wpłaty gminy w postaci zwrotów na rzecz właściciela za ponoszone przez niego opłaty eksploatacyjne nie mogą podlegać temu opodatkowaniu, bowiem jest on w tym przypadku tylko niejako pośrednikiem w przekazaniu tych środków odpowiednim odbiorcom płatności: wspólnocie mieszkaniowej czy operatorowi energetycznemu.
Polecamy: PIT 2020. Komentarz
W wydanej 29 stycznia 2020 r. interpretacji indywidualnej ten sam organ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdził:
„opłaty czynszowe (…) nie będą stanowić (…) przychodu z najmu lokalu użytkowego. W zakresie uiszczania opłat czynszowych Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcą a usługodawcami. Tym samym, przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie” (interpretacja indywidualna sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.679.2019.1.AP).
Autor: Kinga Hanna Stachowiak – Wspólnik Zarządzający w Kancelarii Prawnej Skarbiec specjalizującej się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym i zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi. Prezes Zarządu spółek z branży nieruchomości i consultingu biznesowego.