Standard deweloperski, czyli jaki?
Mieszkanie nabyte na rynku pierwotnym oddawane jest nabywcy w tzw. standardzie deweloperskim, poza tylko bardzo nielicznymi przypadkami, kiedy to lokum z pierwszej ręki jest wykończone przez dewelopera „pod klucz”. Standard deweloperski, czyli stan realizacji lokalu mieszkalnego, za jaki nabywca płaci i jaki obowiązuje na rynku pierwotnym w chwili przekazania mu go przez dewelopera do eksploatacji, jest pojęciem typowo umownym, które w żaden sposób nie jest unormowane ani zdefiniowane. Dlatego zawsze należy zwracać uwagę na zapisy prospektu informacyjnego oraz umowy deweloperskiej, które obowiązkowo muszą zawierać przedmiotową charakterystykę. Art. 22 pkt. 1 ust. 6) ustawy deweloperskiej obliguje do zawarcia w umowie określenia powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.
Oczywiście sam rynek wypracował niepisaną definicję stanu deweloperskiego mieszkania, która w dużym przybliżeniu stanowi umowną normę, szeroko praktykowaną przez branżę deweloperską. I tak mieszkanie deweloperskie oddane nabywcy do eksploatacji standardowo posiada drzwi wejściowe, okna plus parapety, gładź gipsową na zazwyczaj powierzchownie pomalowanych na biało ścianach, wylewkę pod podłogę, instalację elektryczną, centralnego ogrzewania, wentylacyjną oraz doprowadzone złącza instalacji wodno-kanalizacyjnej. Odbiór techniczny mieszkania polega wiec na sprawdzeniu, czy powyższe elementy oddawanego lokum są zgodne z umową, spełniają przyjęte normy i nie zawierają błędów i uchybień.
Odbiór techniczny a ustawa deweloperska
Samą procedurę odbioru technicznego reguluje art. 27 ustawy deweloperskiej, który w punkcie 1. warunkuje od jej przeprowadzenia podpisanie umowy przenoszącej własność, dopuszcza zaś jej możliwość dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Z jednej strony odbioru obowiązkowo dokonuje nabywca mieszkania lub osoba przez niego upoważniona, z drugiej przedstawiciel firmy deweloperskiej. Opcjonalnie w przedmiotowej procedurze może uczestniczyć osoba towarzysząca nabywcy w charakterze eksperta, a także przedstawiciel firmy wykonawczej.
Najważniejszym elementem czynności sprawdzających odbioru technicznego jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym przedstawiciel dewelopera spisuje wszelkie wskazane przez drugą stronę wykryte wady i usterki. Następnie w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper ma obowiązek doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub nieuznaniu wad, a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, musi uznane wcześniej usterki usunąć.
Odbiór techniczny mieszkania deweloperskiego w 6-ciu krokach
Ogólnie rzecz ujmując odbiór techniczny mieszkania polega na identyfikacji zwykłych wad i usterek, ale co najważniejsze, starannej kontroli zgodności wykonania prac budowlanych w ramach przedmiotowego lokum z załączonym do umowy standardem wykonania oraz normami budowlanymi. Całość procedury można podzielić na 6 etapów.
1. Pomiar powierzchni mieszkania.
Wykonanie dokładnego obmiaru zgodnie ze sposobem obliczania powierzchni przyjętym w umowie. Dopuszczalna tolerancja w różnicy powierzchni zaprojektowanej i docelowej to najczęściej umowne 2 proc.
2. Kontrola powierzchni ścian i sufitów.
Sprawdzamy piony, poziomy oraz kąty na styku ścian oraz ścian i sufitów. Poza tym właściwe wyrównanie powierzchni, ewentualne zawilgocenia czy odbarwienia na powierzchni.
3. Kontrola wykonania wylewki pod podłogi.
Sprawdzenie poziomów, równości wykonania powierzchni szlichty oraz jej grubości zgodnie z umową, a także odpowiedniej dylatacji.
4. Kontrola okien i drzwi
Sprawdzenie prawidłowości otwierania/zamykania drzwi i okien oraz ich szczelności. Częstą wadą, na którą należy zwrócić szczególną uwagę bywają rysy a nawet pęknięcia szklanych powierzchni okien.
5. Kontrola instalacji elektrycznej.
Sprawdzenie gniazdek elektrycznych za pomocą próbnika oraz wyprowadzeń do oświetlenia ze ścian i sufitów.
6. Kontrola działania wentylacji.
Sprawdzenie zgodności pionów wentylacyjnych z projektem, kontrola ich drożności.
Trzeba jednak mieć na uwadze, że prawidłowy odbiór mieszkania, a więc skuteczne wykrycie wszystkich usterek lub stwierdzenie ich braku, jest procesem o wiele bardziej skomplikowanym, niż może to wynikać z powyższego opisu. Tym samym może być bardzo trudny lub wręcz niemożliwy do przeprowadzenia bez posiadania odpowiedniej wiedzy budowlanej i doświadczenia w tym zakresie. Dlatego dość powszechną praktyką jest dokonywanie odbiorów technicznych z udziałem specjalistycznej firmy. Koszt takiej usługi nie przekracza kilkuset złotych, które dość często warto jest jednak zainwestować w profesjonalną asystę.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl