Upadłość deweloperów jako przyczyna nowelizacji
Znowelizowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, która wchodzi w życie (z pewnymi wyjątkami) dnia 1 lipca 2022 r., określa zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania.
Nowa ustawa jest odpowiedzią na negatywne doświadczenia rynku nieruchomości z lat ubiegłych, w tym związane z upadkiem firm deweloperskich. Nowo powstały Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc eliminować ryzyko strat finansowych u osób, które nabyły lokale mieszkalne albo domy od deweloperów, którzy wpadli w problemy finansowe. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) jest jednym z istotnych elementów zapewniających skuteczność wprowadzonego nową ustawą, komplementarnego mechanizmu ochrony nabywców, opierającego się o różne uzupełniające się instrumenty. W związku ze zmianą ustawy deweloperskiej, konieczne stało się również uzupełnienie ustawy prawo upadłościowe, tak aby nowe mechanizmy ochronne mogły w pełni funkcjonować.
Przeznaczenie środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny jako podmiot, któremu zgodnie z ustawą powierzono obsługę DFG, odpowiada za wypłatę środków z DFG tytułem zwrotu wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej w przypadkach wskazanych w ustawie. W większości przewidzianych przypadków, będzie to miało miejsce w sytuacji upadłości dewelopera. Zgodnie z ustawą, wypłata nastąpi m. in. w sytuacji wydania przez sędziego-komisarza (jest to organ postępowania upadłościowego i restrukturyzacyjnego wyznaczany przez sąd upadłościowy albo restrukturyzacyjny prowadzący dane postępowanie) na podstawie ustawy Prawo upadłościowe; postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego, postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, a także niewydania przez niego postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Wypłata nastąpi również w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka na podstawie art. 98 wspomnianej ustawy albo przez zarządcę w przypadku postępowania restrukturyzacyjnego, w trybie art. 298 ustawy Prawo restrukturyzacyjne.
Jak wynika z uzasadnienia do projektu nowej ustawy, pierwsze trzy przypadki wskazane powyżej, będą miały miejsce już po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadzą już tego przedsięwzięcia do zakończenia
i przeniesienia własności na nabywców. Gwarancja DFG obejmuje również sytuację niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości (czwarty wspomniany przypadek). Rozwiązanie to jest niezbędne w przypadku, gdyby syndyk lub inni uczestnicy postępowania nie złożyli wniosku o wyrażenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego. W konsekwencji mogłoby to doprowadzić do sytuacji, w której syndyk prowadziłby likwidację majątku dewelopera, a nabywcy lokali nie mieliby prawa do wypłat z DFG. Obecnie art. 298 Prawa restrukturyzacyjnego przewiduje uprawnienie zarządcy w postępowaniu sanacyjnym do odstąpienia od umowy wzajemnej, która nie została wykonana w całości lub
w części przed dniem otwarcia postępowania sanacyjnego. Przepis ten wymaga zgody sędziego-komisarza na odstąpienie od umowy wzajemnej i daje możliwość zaskarżenia postanowienia wydanego w tym przedmiocie również drugiej stronie umowy, może jednak się zdarzyć, że na jego podstawie dojdzie do odstąpienia przez zarządcę w postępowaniu sanacyjnym dewelopera od umowy zawartej z nabywcą. Analogiczna sytuacja może mieć miejsce w przypadku skorzystania z prawa odstąpienia od umowy zawartej z nabywcą przez syndyka na podstawie art. 98 Prawa upadłościowego. Dlatego przypadki te, zostały również objęte gwarancją DFG.
Wypłata środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny w związku z upadłością dewelopera
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG) wypłaca środki z DFG w razie wystąpienia jednego z opisanych wyżej przypadków po otrzymaniu stosownych informacji. W pierwszej kolejności, zgodnie z przepisami ustawy Prawo upadłościowe, syndyk ma obowiązek poinformowania banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego
o upadłości dewelopera oraz o wydaniu przez sędziego-komisarza jednego ze wspomnianych wyżej postanowień w przedmiocie kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego albo poinformować o niewydaniu przez sędziego-komisarza postanowienia w tym przedmiocie w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Syndyk ma także obowiązek złożenia dyspozycji zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.
Następnie Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazuje informacje o upadłości dewelopera i niekontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego otrzymane wcześniej od syndyka do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Natomiast w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka na podstawie art. 98 prawa upadłościowego lub przez zarządcę w trybie art. 298 prawa restrukturyzacyjnego, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazuje do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego informacje o tym odstąpieniu. W celu uruchomienia gwarancji z DFG, bank ma obowiązek dodatkowo przekazać informacje o wysokości środków zwróconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego, jeśli miało to wcześniej miejsce; pozostałej do wypłacenia na rzecz nabywcy wysokości środków wpłaconych przez niego na mieszkaniowy rachunek powierniczy a niezwróconych mu przez bank z mieszkaniowego rachunku powierniczego; danych osobowych nabywcy. W konsekwencji Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny niezwłocznie wypłaca środki z DFG na rzecz nabywcy w pełnej wysokości dokonanych przez niego wpłat.
Ryzyko utraty przez nabywców środków wpłaconych na zakup nieruchomości od dewelopera w sytuacji jego upadłości, zostaje tym samym całkowicie wyeliminowane.
Źródła:
- ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177).
- Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1228 z późn. zm.).
- Ustawa z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1588 z późn. zm.).
Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą”. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:
Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków
Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej
Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej