Dla zdecydowanej większości Polaków kupno własnego mieszkania z oszczędności jest niemożliwe. Nawet przy wysokich zarobkach dwóch osób – małżonków czy partnerów, gdy jedna pensja w całości odkładana jest w formie oszczędności na przyszłe lokum – trzeba kilkunastu lat takich wyrzeczeń, by zgromadzić kapitał potrzebny na kupno mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych.
- Mieszkanie większe niż 50 metrów kwadratowych poza zasięgiem?
- Dwa lata ostrego oszczędzania na wkład własny
- Czy da się zaoszczędzić na mieszkanie unikając kredytu hipotecznego
Dla niemałego grona wcale nie mniejszym wyzwaniem jest zgromadzenie kwoty niezbędnej na wkład własny. Według wyliczeń analityków rynku mieszkaniowego choćby tylko 10-procentowy wkład własny na takie mieszkanie pięćdziesięciometrowe, które stanowi teraz cel największej liczby polskich rodzin, trzeba intensywnie oszczędzać od roku do trzech lat – w zależności od zarobków oraz regionu Polski, w którym zakup takiego mieszkania miałby nastąpić.
Mieszkanie większe niż 50 metrów kwadratowych poza zasięgiem?
W III kw. bieżącego roku sprzedawane przez deweloperów mieszkania miały średnią powierzchnię wynoszącą właśnie 50 m kw. Taki metraż to dla wielu osób złoty środek. Lokum dobre na start, ale równocześnie na tyle duże, że spełni swoją funkcję, gdy powiększy się rodzina.
Jednak cena takiego mieszkania obecnie bliska jest dużej fortunie – szczególnie w stolicy. To efekt kolejnej cenowej windy do góry napędzanej programem Bezpieczny Kredyt 2 procent.
Program te jeszcze bardziej zwiększył rozpiętości cenowe między poszczególnymi regionami w Polsce.
Ceny mieszkań zależą od wielu składowych. Nie bez znaczenia jest aktualna podaż lokali, popularność danego miasta czy lokalny rynek pracy.
– Tak to już jest, że im łatwiej o pracę i przyzwoite zarobki, tym większy jest popyt na mieszkania, a w konsekwencji wyższa jest ich średnia cena – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Jak nietrudno się domyślić, najdroższe mieszkania znajdziemy w Warszawie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec III kwartału 2023 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie stołecznych firm deweloperskich sięgała niemal 16,1 tys. zł. Tak więc za 50-metrowe nowe lokum w stolicy Polski trzeba było zapłacić średnio ponad 803 tys. zł.
Na drugim biegunie znalazł się Gorzów Wielkopolski, gdzie identyczne M kosztowało w tym czasie przeszło 331 tys. zł. Stosunkowo tanio było także w Zielonej Górze, Opolu czy Kielcach.
Dwa lata ostrego oszczędzania na wkład własny
Wstępem do własnego mieszkania, nawet tego na kredyt, jest drastyczne oszczędzanie. Eksperci od rynków mieszkaniowych postanowili policzyć, ile czasu trzeba oszczędzać na choćby tylko 10-procentowy wkład własny.
Przy założeniu, że dwie osoby zarabiają na poziomie płacy przeciętnej w danym regionie i miesiąc w miesiąc odkładają z obu pensji po 20 procent na wkład własny, z wyliczeń wychodzi, iż potrzeba na to średnio dwa lata.
– Możliwość zakupu mieszkania bez wkładu własnego (z dodatkową gwarancją BGK) obecnie zapewnia program Bezpieczny Kredyt 2%. Warto jednak pamiętać, że w 2024 r. może być on nieaktywny (ze względu na wyczerpanie przyszłorocznej puli funduszy). Poza tym nie wszyscy spełnią wymogi programu BK 2% – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Właśnie dlatego eksperci RynekPierwotny.pl i GetHome.pl obliczyli, jak długo należałoby oszczędzać na minimalny wkład własny (10%) potrzebny do zakupu na kredyt nowego mieszkania o powierzchni 50 m kw.
Okazuje się, że najszybciej potrzebną kwotę można zebrać w Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. Wystarczy 19 miesięcy. Dobrze wypada również Opole - 21 miesięcy. Na przeciwnym biegunie znajduje się Warszawa i Olsztyn. W tych miastach oszczędzanie na 10% wkład własny zajmie najwięcej czasu - po 32 miesiące. Oszczędzać muszą jednak dwie osoby i to po 20% dochodów netto. Takie założenie zostało przyjęte dla wszystkich analizowanych miast.
Czy da się zaoszczędzić na mieszkanie unikając kredytu hipotecznego
Jeszcze większe zróżnicowanie jest przy założeniu, że para oszczędzać będzie na kupno własnego mieszkania bez zaciągania kredytu.
Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl postanowili policzyć, ile przeciętnych pensji brutto w danym mieście będzie odpowiadało wartości modelowego M (50 m kw.).
Okazuje się, że w obu stolicach województwa lubuskiego dostępność mieszkań kształtuje się na bardzo dobrym poziomie. W Zielonej Górze 50-metrowe M stanowi równowartość 52 przeciętnych miesięcznych pensji brutto. W przypadku umowy o pracę, przeciętna pensja netto w tym mieście, czyli wypłacane do ręki wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, wynosi nieco ponad 5,1 tys. zł. Czysto hipotetycznie, żeby kupić wymarzone M w Zielonej Górze, trzeba byłoby odkładać taką kwotę netto przez niecałe 72 miesiące, czyli około 6 lat. To dużo czy mało? Dla porównania - na takie samo lokum w stolicy trzeba by przeznaczyć aż 127 pensji netto, a to oznacza prawie 11 lat oszczędzania.
Nie da się ukryć, że łatwiej jest kupić mieszkanie parom, jeśli partnerzy pracują i nie śpieszą się z posiadaniem potomstwa. Z dwóch pensji można odłożyć oczywiście więcej. Zwłaszcza gdy mieszka się pod dachem rodziców. Sam najem mieszkania mógłby pochłonąć nawet ponad jedną trzecią dochodów netto.
– W praktyce nawet mieszkając kątem u rodziców, którzy zapewnią wikt i opierunek, trzeba wydać pieniądze np. na ubrania, jedzenie na mieście, czy rozrywkę. Czas oszczędzania znacznie się więc wydłuża – komentuje Marek Wielgo.
Odkładanie całości pensji jest więc praktycznie niemożliwe. Co więcej, nikt nie da gwarancji, iż w okresie oszczędzania relacja cen mieszkań do zarobków się nie pogorszy. Innymi słowy, chodzi o to, czy ceny mieszkań nie będą rosły szybciej od pensji.
To praktycznie w zupełności wystarczy do wyjaśnienia, dlaczego wejście w posiadanie własnego mieszkania w Polsce bez zaciągnięcia na 25-30 lat kredyty hipotecznego jest praktycznie niemożliwe. Podobnie jak nawet zgromadzenie wkładu własnego pod taki kredyt, jeśli miałby on wynosić aż 30 procent wartości mieszkania.