Rynek nieruchomości od przeszło dwóch lat cechuje niestabilność i nieprzewidywalność. Wszelkie założenia zdają się być ryzykowne, dlatego inwestorzy jak i deweloperzy stoją dziś przed poważnym wyzwaniem jak nie stracić i jak zyskać. Elastyczność stała się dziś sine qua non każdego kto działa na tym rynku. O komentarz poprosiliśmy Adama Bojanowskiego – eksperta od inwestycji w nieruchomości.
Podobno ostatnie dwa trzy lata tak trudne dla większości, były dla pana jednymi z lepszych pod względem zwrotu z inwestycji w nieruchomości.
Niespodziewanie tak. Udało mi się nie tylko przetrwać, ale i zarobić więcej niż przewidywałem. Zawsze byłem zdania, że kluczem do sukcesu w każdej rzeczywistości szczególnie tak niestabilnej jak ostatnie 2 lata, jest odkrycie niszy, w której brak konkurencji, a która ułatwia ludziom życie. W czasach ciągłych wzrostów stóp procentowych, inflacji i recesji my inwestorzy musimy być bardziej kreatywni i innowacyjni w podejściu do potrzeb klientów bo tylko to pozwoli nam ich pozyskać. Dlatego stale powinniśmy wychodzić z nowymi propozycjami, które na czasy kryzysu dają im i nam optymalne rozwiązania. W 2022 roku moja strategia miała pozwolić przeciętnemu Kowalskiemu kupić ziemię lub nieruchomość nie będąc uzależnionym od tego czy dostanie kredyt w banku. Ostatni rok był pod względem obsługiwanych kredytów, tak trudny, że wielu deweloperów nie mogło sfinalizować sprzedaży, bo brakowało klientów, którzy mieliby zdolność kredytową. Z jednej strony niepewność stóp procentowych, z drugiej szalejących cen energii sprawiła, że wielu inwestorów musiało wstrzymać swoje inwestycje. Każdy, czy to inwestor czy Jan Kowalski poszukiwał sposobów na przetrwanie. Jedni ograniczając do minimum koszty, drudzy sprzedając nieruchomości, by pozbyć się kredytów. Z chwilą przyjazdu obywateli Ukrainy, zwariował rynek najmu, bo jak nigdy popyt przewyższył podaż. Ceny najmu sięgnęły zenitu więc, wszyscy którzy mieli jakieś oszczędności zaczęli kupować mieszkania na wynajem. Powstała nowa tendencja rynkowa - popytu na małe powierzchnie. Tak zwana „mała deweloperka” zaczęła cieszyć się rosnącym powodzeniem. Jest to oczywiste, bo małe domy czy mieszkania są tańsze w wykończeniu i w utrzymaniu. Każdy kryzys to czas, gdy przedsiębiorcy muszą wznieść się na wyżyny pomysłowości. My przedsiębiorcy musimy działać. Nie możemy biernie patrzeć i czekać na cud. Musimy tworzyć nowe dostosowane do realiów koncepty biznesowe. Jednym z odważniejszych pomysłów, jakie widziałem od lat jest sprzedaż nieruchomości na raty własne inwestorów. Dostrzegliśmy w nim szanse na unikniecie przestoju. Ja dodatkowo zainwestowałem własny kapitał w budowę domów o wielkości od 45-70m, które prościej jest sprzedać, bo klienci albo mogą zorganizować na nie gotówkę, albo po prostu kupią na nasze wewnętrzne raty. To rozwiązanie, które wymusza rynek. Dzięki niemu nie omijamy procedury badania zdolności kredytowej, wpłata własna od moich klientów oraz umowa pozostawiająca nam tytuł własności do chwili pełnej zapłaty jest wystarczającym dla nas zabezpieczeniem.
Co jeszcze innego można zrobić by Polacy mieli, gdzie mieszkać a inwestorzy mogli sprzedawać?
Obserwując jak inne rynki światowe radziły sobie z kryzysami uznałem, że wkrótce i u nas zaczną cieszyć się popularnością domy mobilne. Mają raptem 9-14 m długości i od 2,5-4 m szerokości i są wyjątkowo tanie w utrzymaniu, co w dzisiejszych czasach jest bardzo ważne. Dodatkowo można je zależnie od naszej życiowej sytuacji relokować z miejsca na miejsce. Polacy chcąc jakoś przetrwać te trudne czasy, kupują takie domy, a moja firma buduje je w 7-10 dni. Moi klienci mają też do wyboru jedną z kilkuset pięknych działek gdzieś w zaciszu terenów wiejskich, do których prowadzą autostrady. Trwający kryzys daje się ludziom we znaki również pod względem stresu, dlatego niektórzy chcą uciekać jak najdalej z miast i szukają gdzieś namiastki oazy spokoju. Szukają kontaktu z naturą. Dzisiejsze gminy wiejskie to już nie to samo co lata temu. Pod moje inwestycje wybrałem takie, w których są już wybudowane nowe drogi i szkoły, a infrastruktura wcale nie jest gorsza od terenów podmiejskich.
Co takiego sprawia, że są one ergonomiczne i ekonomiczne?
Zastosowane są tam m.in. pompy ciepła oraz solary. Dzięki nim mieszka się zgodnie z naturą, a jednocześnie ekonomicznie. Są nieduże, więc tanie w ogrzaniu i oświetleniu przy wykorzystaniu źródła energii odnawialnej. Koszt budowy takiego domu to mniej więcej 260-400 tys. zł. Jednak od czasów pandemii zabudowa wolnostojąca cieszy się powodzeniem większym niż mieszkania. Domy mogą być nieduże byle były z dostępem do lasu, łąki czy nawet pola. Jestem pewien, że trend ekologii dotarł do budowlanki i zostanie na dłużej ponieważ wszyscy zdajemy sobie sprawę, z tego że nasze zdrowie zależy od dwóch czynników, na które mamy wpływ: redukcji stresu i kontaktu z naturą. Im więcej kontaktu z naturą, tym łatwiejsza kontrola stresu. Próbujemy redukować stres choćby uciekając z miast na wieś. Od kilku lat obserwujemy migrację z miast na tereny wiejskie, a odkąd firmy zrozumiały, że praca zdalna jest równie wydajna i korzystna jak stacjonarna, coraz więcej osób wybiera życie daleko od popularnych aglomeracji miejskich.
Czy najem na wsiach też staje się popularny?
Tak, jest to absolutna nisza rynku nieruchomości jaką widzimy. Mało kto proponuje dziś takie rozwiązania, dlatego każdy kto pierwszy zacznie oferować takie możliwości zdominuje ją. Na jednej ze moich działek, o wielkości 12 hektarów postawiłem dwa wolnostojące budynki mieszkalne. W jednym oferuję na wynajem 8 mieszkań, a w drugim 4 kawalerki. Wszystkie nowocześnie urządzone i w pełni wyposażone. W niczym nie ustępują wielkomiejskim mieszkaniom, a na zewnątrz zachwyca przyroda. Początkowo myślałem, że będzie to najem quasi-krótkoterminowy maksymalnie na rok, ale lokatorzy tak się w nich zadomowili, że mieszkają już 3 lata i nie planują się wyprowadzać. Jest to bardzo innowacyjne podejście do nieruchomości na wynajem, ale jak wiadomo „potrzeba matką wynalazku”. Kolejną propozycją jaką mogą wprowadzić inwestorzy lub deweloperzy jest wykorzystanie m.in. technologii wirtualnej rzeczywistości, która umożliwi naszym klientom obejrzenie nieruchomości z daleka, co oszczędzi im czas i zwiększy zainteresowanie. Myślę, że jak w każdej branży, tak i tu ważne są specjalne programy lojalnościowe, które mogą przywiązać klientów do inwestorów. Jestem zdania, że tylko tak nowatorskie podejścia wychodzące naprzeciw problemom i potrzebom klientów i aktualnym realiom może zwiększyć sprzedaż i zyski, pomimo trudnym warunkom rynkowym.