Problemów mieszkaniowych młodych rodzin nie rozwiąże się wyłącznie przez poprawienie warunków kredytowania i złagodzenie polityki ustalania zdolności kredytowej. Jedynym skutecznym na to sposobem jest budowa większej liczby mieszkań.
- Mniej na odsetki, więcej za mieszkanie
- Mniejszy metraż i dojazdy nie budują szczęścia rodziny
- Kluczowe: co zrobią deweloperzy i inwestorzy ze zwiększonymi zyskami
Efektem odblokowania skumulowanego popytu czym w praktyce jest uruchomienie po długim oczekiwania programu Bezpieczny Kredyt 2 procent, poza skokowym wzrostem cen, jest dla młodych rodzin pogodzenie się z mniejszym metrażem upragnionego lokum oraz jego lokalizację poza strefą marzeń.
Tę oczywistość potwierdzają efekty zaledwie kilkumiesięcznego działania programu Bezpieczny Kredyt 2 procent. Państwo wzięło na siebie ryzyko znacznego wzrostu kosztów kredytu hipotecznego, ale beneficjenci programu zamiast wysokich odsetek zapłacą kupując drożej mieszkania – ceny wzrosły w mgnieniu oka o 15 procent i co na pierwsze mieszkanie daje państwo, zabiera rynek.
Pouczająca w tym względzie jest lektura raportu „Szczęśliwy dom. Rodziny – współbudowanie szczęścia”, przygotowanego przez Otodom, Politykę Insight i SWPS.
Mniej na odsetki, więcej za mieszkanie
Sytuacja mieszkaniowa polskich rodzin nie ruszyła więc z punktu wyjścia, a ogólnie można stwierdzić, że jest gorsza niż mogłaby być. Łatwo bowiem dowieść, że tak gwałtownego wzrostu cen nie byłoby gdyby nie było przerwy w dopłatach ze środków publicznych – nic tak nie winduje cen jak gwałtowne wyzwolenie skumulowanego popytu. Wie o tym każdy student pierwszego roku ekonomii, ale jak widać wiedza wciąż nie jest w stanie zastąpić wiary w cuda. A na wolnym rynku cudów nie ma – jeśli są anomalie, to mają źródło w działaniach spekulacyjnych, w tym wywołanych nierozważną ingerencją administracji państwowej w mechanizmy rynkowe.
Autorzy przywołanego raportu wyliczają, że mieszkania, zwłaszcza te mieszczące się w limicie rządowego programu czyli w kwocie do 800 tys. zł, w ostatnich miesiącach szybko znikały z rynku. Między drugim a trzecim kwartałem tego roku liczba aktywnych ofert takich lokali spadła o ponad 21%, przy czym największe spadki odnotowano w metropoliach. Łatwiej można było znaleźć takie mieszkania na obrzeżach największych miast i w sąsiadujących z aglomeracjami powiatach. Tak więc możliwość zakupu mieszkania o upragnionym metrażu, liczbie pokoi i w takim budżecie dla części rodzin mógł oznaczać konieczność wyprowadzki poza miasto.
Mniejszy metraż i dojazdy nie budują szczęścia rodziny
– Wraz z rosnącymi cenami spada metraż mieszkań, na zakup których są w stanie sobie pozwolić nabywcy – zauważa Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
W październiku br. średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego w Warszawie osiągnęła 16 tys. zł/mkw., w Krakowie 14,5 tys. zł/mkw., we Wrocławiu przekroczyła 13 tys. zł/mkw.
– Oznacza to, że na zakup mieszkania o metrażu ok. 60 mkw. trzeba wydać tam średnio od 800 tys do 1 mln zł. I to pod warunkiem, że takie znajdziemy. Dla wielu rodzin są to kwoty zaporowe, dlatego z roku na rok dopuszczają mniejszy minimalny metraż na którym są w stanie zamieszkać – wyjaśnia ekspertka.
Tymczasem jak wynika z raportu, czynnikiem najbardziej obniżającym poczucie szczęścia rodzin z dziećmi w okolicy zamieszkania jest jakość komunikacji miejskiej i dojazdu. Kwestie związane z codziennym przemieszczaniem się przeszkadzają blisko jednej trzeciej przebadanych rodzin.
Utarło się przekonanie, że w dobie upowszechnienia pracy zdalnej czy hybrydowej nie jest to czynnik przesądzający. Dla wielu rodzin może stać się jednak z czasem elementem, który determinuje codzienne funkcjonowanie wszystkich członków rodziny – komentuje Ewa Tęczak,
Kluczowe: co zrobią deweloperzy i inwestorzy ze zwiększonymi zyskami
Jeśli zwiększone zyski deweloperów ze sprzedaży mieszkań pójdą na inwestycje i przybiorą postać zdecydowanie wyższej podaży na rynku pierwotnym, oczywiście jest szansa na odwrócenie trendów. Wszystkich – i cenowych, i finalnie odpowiednio dużej dostępności mieszkań o większym metrażu i lepiej skomunikowanych z miejscami pracy, nauki i spędzania wolnego czasu.
Na to jednak potrzeba lat, bo w kilka miesięcy wyczerpały się wszelkie rezerwy – w tym także oferty sztucznie odkładane na czas odblokowanego popytu, by więcej na tych mieszkaniach zarobić. Tu też liczby mówią wszystko.
– W październiku deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach wprowadzili do oferty o ponad jedną trzecią więcej mieszkań niż w poprzednim miesiącu i aż o 158% więcej niż przed rokiem. To pozwoliło zrównoważyć podaż i zatrzymać dalszy gwałtowny spadek oferty – mówi Ewa Tęczak.
Ekspertka od razu jednak zaznacza, że na spadki cen nie powinniśmy liczyć. Jej zdaniem, mobilizacja deweloperów daje wprawdzie nadzieję na delikatne spowolnienie dynamiki ich wzrostu, co mogliśmy obserwować na przykładzie października. Nierównowaga na rynku spowodowana przez zwiększony w ostatnich miesiącach dostęp do kredytów w ramach rządowego programu jest jednak tak duża, że nawet przy utrzymaniu lub zwiększeniu skali podaży na poziomie z października nadrabianie tego dystansu będzie długotrwałe.
Trzeba na to nowych inwestycji, a te nie powstaną w pół roku. Trzeba też cierpliwości i trwałości programów wsparcia młodych rodzin – jeśli te będą się zmieniały wraz z rządami, zarabiać będą wyłącznie deweloperzy i banki, a pespektywa rodzin naprawdę szczęśliwych w swoich domach lub mieszkaniach nie skróci się w żaden sposób. Wręcz przeciwnie – dalej będzie malał metraż dostępny rodzinom z przeciętnym budżetem, za to rosnąć będzie odległość od dostępnego M do dzielnic z najbardziej pożądaną do wygodnego życia infrastrukturą.