Obowiązki i odpowiedzialność właściciela lub zarządcy za stan techniczny budynku

• Obowiązki właścicieli i zarządców budynków w zakresie stanu technicznego i bezpiecznego użytkowania
• Obowiązek okresowych kontroli stanu technicznego budynku i instalacji
• Na czym powinna polegać kontrola elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne?
• Na czym powinna polegać kontrola instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska?
• Na czym powinna polegać kontrola instalacji gazowych oraz przewodów kominowych?
• Sankcje

Obowiązki właścicieli i zarządców budynków w zakresie stanu technicznego i bezpiecznego użytkowania

Przepis art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682, ostatnia zmiana: Dz.U. z 2023 r., poz. 1963) nakłada (w pkt 1) na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego (czyli budynku, budowli, czy obiektu małej architektury - wraz z instalacjami) obowiązek utrzymywania i użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Co więcej ten sam przepis (w pkt 2) zobowiązuje ww. osoby do zapewnienia (dochowując należytej staranności) bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Obowiązek okresowych kontroli stanu technicznego budynku i instalacji

Tym obowiązkom odpowiadają też kolejne, związane z przeprowadzaniem okresowych kontroli budynku i innych obiektów budowlanych. Prawo budowlane (art. 62 ust. 1) stanowi, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2;

4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2;

4a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. W takich przypadkach właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić kontrolę w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

W trakcie ww. kontroli należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

Wyżej wskazane kontrole muszą być przeprowadzane – co do zasady – przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać:

1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;

2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.

Na czym powinna polegać kontrola elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne?

Na to pytanie odpowiada przepis § 5 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Corocznej kontroli podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz  konstrukcji budynku. W szczególności sprawdzić tu należy stan techniczny:

- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,

- urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,

- elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,

- pokryć dachowych,

- instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,

- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,

- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,

- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Na czym powinna polegać kontrola instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska?

Co prawda przepisy Prawa budowlanego nie określają,  co należy rozumieć pod pojęciem instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska ale zdaniem Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) są to instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Takimi urządzeniami są zdaniem GUNB np. urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, urządzenia filtrujące czy wygłuszające.

Obowiązek kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy, nie został w żaden sposób ograniczony ani co do rodzaju obiektu budowlanego, ani podmiotu zobowiązanego do takiej kontroli okresowej.

Na czym powinna polegać kontrola instalacji gazowych oraz przewodów kominowych?

W opinii Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego ocena stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego, powinna obejmować m. in. sprawdzenie:

- wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,

- zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,

- drożności przewodów kominowych,

- siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,

- występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.,

- posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np. trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o., itp.),

- częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, o jakich mowa w § 34 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010  r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów,

- dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,

- występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Na podstawie § 47 ww. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. 

Wymagania i procedura wykonywania okresowej kontroli stanu technicznej sprawności instalacji gazowej w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, zasilanych z sieci gazowej, są przedmiotem normy PN-M-34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa. 

Norma ta określa ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje. W przytoczonej normie podano również zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności, a także przedstawiono w załączniku propozycje formularzy protokołów z okresowej kontroli.

Sankcje

Trzeba też wskazać, że przepis art. 91a Prawa budowlanego określa kary za nieutrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. Zgodnie z tym przepisem, kto nie spełnia, określonego w art. 61 Prawa budowlanego, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

oprac. Paweł Huczko