Wobec daleko idących wątpliwości prawnych w zakresie możliwości prowadzenia obrotu samymi pomieszczeniami przynależnymi do lokali mieszkalnych, takimi jak komórki lokatorskie, boksy rowerowe czy tarasy i ogródki zielone, Sądowi Najwyższemu zostało postawione pytanie:
Czy dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (wraz z określonym przez strony czynności udziałem w częściach wspólnych nieruchomości „związanym” z tym pomieszczeniem), na rzecz właściciela innego samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji, gdy tego rodzaju czynność rozporządzająca dokonana zostaje bez udziału innych właścicieli lokali w tej wspólnocie mieszkaniowej i bez ich zgody wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali i z zastrzeżeniem, że w wyniku umowy zbywana izba stanowić będzie pomieszczenie przynależne do lokalu nabywcy?
W dniu 15 listopada 2018 r. podjęta została Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 52/18 - rewolucyjna dla nabywców lokali, zarządców i deweloperów. Uchwała stanowi praktycznie obowiązkowo stosowaną wykładnię prawa.
Polecamy: Kodeks pracy 2019 - komentarz
„Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 716 ze zm.).”. Zgodnie z tym przepisem połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Zgoda ta następuje w formie uchwały podjętej większością głosów.
W praktyce oznacza to, że nabywca lokalu mieszkalnego może sprzedać swą przynależność —komórkę lokatorską albo ogródek, czy boks rowerowy, lub miejsce postojowe, o ile nie jest ono udziałem w innej nieruchomości garażowej, a przynależnością, innemu posiadaczowi lokalu mieszkalnego w granicach tej samej wspólnoty - właściwie w tym samym budynku lub kompleksie budynków. Zgoda właścicieli innych lokali jest wymagana — uchwała wspólnoty.
Zarządcy powinni zwrócić uwagę na to orzeczenie. To oni przygotowują uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a jest ona do sprzedaży przynależności niezbędna.
Deweloperzy, którzy nie sprzedali jakichś pomieszczeń przynależnych, mogą je później odsprzedać właścicielom lokali mieszkalnych w realizowanej przez nich inwestycji.
„Formalnie rzecz biorąc, orzeczenia Sądu Najwyższego są dla sądów powszechnych wiążące tylko wtedy, kiedy sąd odwoławczy zada Sądowi Najwyższemu pytanie prawne w kwestii budzącej wątpliwości. Wówczas pogląd prawny wyrażony w uchwale SN wiąże sąd w tej konkretnej sprawie. Inne natomiast orzeczenia SN formalnie sądów niższych nie wiążą. Używa się formuły, że wiążą one jedynie „siłą autorytetu” Sądu Najwyższego. Sądy niższych instancji mogą więc w rozpatrywanych przez siebie sprawach przyjąć inną interpretację przepisu. Ryzykują wówczas, oczywiście, że ich wyrok będzie w toku dalszego postępowania uchylony, a to przeważnie powstrzymuje je od przyjmowania odmiennej interpretacji.” Tak wskazuje Sędzia Sądu Najwyższego P. Lech Gardocki.
Autor: mec. Piotr Smagała – radca prawny
Zobacz: Nieruchomości