Wspólnota - ułomna osoba prawna
Definicję i sposób funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych znajdziemy w ustawie o własności lokali. Zgodnie z tą ustawą, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywaną. Tym samym ustawodawca wyposażył właścicieli lokali wyodrębnionych jak i niewyodrębnionych, wchodzących w skład określonej nieruchomości w znaczną samodzielność organizacyjną i prawną – wspólnota ma zdolność sądową ale nie ma odrębnej od właścicieli osobowości prawnej. Dzięki temu wspólnota ma m.in. możliwość podejmowania uchwał dotyczących nakładania na członków określonych zobowiązań majątkowych związanych z utrzymaniem i administracją nieruchomością wspólną, jej remontami lub modernizacją. Natomiast w stosunkach zewnętrznych wspólnota ma prawo zawierać umowy i zaciągać zobowiązania np. wobec usługodawców czy banków. Ponosi za nie odpowiedzialność bez ograniczeń ze swojego majątku. W sytuacji, gdy nie jest możliwe w pełni pokrycie zobowiązań wspólnoty z jej majątku, obowiązek ten przejmują właściciele lokali w proporcji wynikającej z przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Zobacz również serwis: Nieruchomości
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnoty nie można założyć, powstaje bowiem automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i sprzedano choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje w nieruchomości możliwość wyodrębnienia kolejnych lokali. Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli - tego, który sprzedał lokal (np. gminy) i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela wyodrębnionego lokalu. Z biegiem czasu i w miarę sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela nieruchomości będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Wyodrębnienie lokalu oprócz umowy może nastąpić także z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność lub na podstawie jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości.
Członkostwo we wspólnocie
Członkami wspólnoty mogą być właściciele lokali mieszkalnych, garaży oraz lokali użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości. Nie są nimi natomiast osoby zajmujące lokale nie posiadając prawa własności. W związku z tym nieruchomość będącą własnością komunalną, z której wyodrębniono i sprzedano kilka lokali ich dotychczasowym najemcom, a reszta lokatorów nie zdecydowała się na wykup – wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wykupionych lokali i gmina jako właściciel reszty lokali, natomiast najemcy nie są członkami wspólnoty i nie mają prawa do podejmowania decyzji w sprawach wspólnoty.
Wspólnoty małe i duże
Wspólnoty można podzielić na dwa rodzaje - małe i duże. Mała wspólnota to zwykła współwłasność uregulowana w Kodeksie cywilnym i może istnieć w budynku, w którym znajduje się maksymalnie siedem lokali. Duża wspólnota powstaje tam, gdzie jest więcej niż siedem lokali. Należy zauważyć, że najbardziej funkcjonalne są małe wspólnoty złożone z właścicieli jednego bloku i to najlepiej niezbyt dużego.
Zobacz również serwis: Najem
Zarząd wspólnotą mieszkaniową
Wspólnota mieszkaniowa będąc ułomną sobą prawną w praktyce działa samodzielnie, tzn. w zakresie zwykłego zarządu, wspólnotę reprezentuje zarząd wspólnoty. Jeśli chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali, wymagają uchwały właścicieli wszystkich lokali. Uchwała podejmowana jest w celu wyrażenia zgody na dokonanie danej czynności oraz jednorazowo udziela zarządowi lub zarządcy pełnomocnictwa do zawierania umów w danym zakresie. Brak lub przekroczenie stosownego umocowania, w przypadku jednostronnych czynności prawnych powoduje ich nieważność. Natomiast zawarcie umowy przez zarządcę bez umocowania lub z jej przekroczeniem skutkuje tym, że jej ważność zależy od potwierdzenia przez właścicieli lokali w stosownej uchwale, konwalidującej (powodującej uzyskanie pełni waloru prawnego) także brak pełnomocnictwa.
Zadania wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa zarządza wspólnym majątkiem właścicieli lokali, czyli nieruchomością wspólną, nabywa prawa oraz zaciąga zobowiązania. Ogół praw majątkowych wspólnoty jest odrębnym majątkiem członków wspólnoty, którzy zarządzają nim w umownych lub ustawowych reżimach zarządzania, a ich odpowiedzialność za zobowiązania nie ma charakteru solidarnego lecz uzależniona została od wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Powołanie ułomnej osoby prawnej jaką jest wspólnota mieszkaniowa służy przede wszystkim ułatwieniu funkcjonowania większych lub mniejszych organizmów powstałych w wyniku wspólnej i niepodzielnej własności tzw. nieruchomości wspólnej. Nie należy jej interpretować jako konstrukcji mającej na celu ograniczenie lub też osłabienie ochrony praw właściciela lokalu.
Kiedy wspólnota przestaje istnieć
Wspólnoty nie można zlikwidować dopóki w ramach jednej nieruchomości występuje minimum dwóch właścicieli. Jedynym sposobem likwidacji wspólnoty jest wykupienie przez jednego właściciela wszystkich lokali. W takim przypadku nie ma potrzeby pogodzenia interesu właścicieli lokali w nieruchomości, bo jest tylko jeden właściciel.