"Parasol ochronny"
Strony zawierając umowę na czas określony zapewniają sobie ochronę i stabilizacje polegającą na tym, iż trudniej jest rozwiązać umowę najmu zawartą np. na okres 2 lat. Wypowiedzenie takiej umowy może nastąpić tylko w momencie zaistnienia okoliczności przewidzianych w umowie zarówno po stronie najemcy jak i wynajmującego. Często jednak zdarza się tak, że strony nie przewidują takich okoliczności bądź przewidując je nie opisują ich dosyć dokładnie.
Zobacz także: Najem lokalu komunalnego a dziedziczenie
Warunki wypowiedzenia
Jako przykład zdarzeń, które uzasadniłby wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu przewidziane w umowie można podać:
- zakończenie działalności gospodarczej przez najemcę lokalu użytkowego,
- zmiana miejsca pracy, bądź
- ogólne podanie przyczyn wypowiedzenia najmu poprze użycie kodeksowej formuły „z ważnych przyczyn” (choć tu należy być ostrożnym).
Pamiętać jednak trzeba, że oceny tego czy konkretne „ważne przyczyny”, na które powołuje się strona są naprawdę zasadne, często w praktyce dokonuje sąd. Dzieje się tak dlatego, że to co dla jednej strony jest ważną przyczyna dla drugiej strony jest tylko pretekstem do wcześniejszego rozwiązania umowy. W tym miejscu zachęcać należy strony do precyzyjnego podawania przyczyn rozwiązania umowy zawartej na czas określony w celu uniknięcia spotkania w sądzie.
Jeśli w umowie nie przewidziano możliwości rozwiązania stosunku najmu „z ważnych przyczyn”, a żadna ze stron nie daje powodów do jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym, to wówczas wcześniejsze zerwanie takiej umowy jest niedopuszczalne. Ważne jest również to, że w razie bezpodstawnego zerwania umowy przez którąkolwiek ze stron, druga strona może domagać się od niej odszkodowania.
Podstawa prawna: art. 673 § 3 kc
Zobacz także: Najem okazjonalny – zalety i wady