Nowa ustawa deweloperska - daty obowiązywania
Dnia 30 czerwca 2021 r. w Dzienniku Ustaw opublikowana została znowelizowana ustawa deweloperska – będzie ona funkcjonować pod zmienioną nazwą - Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Przepisy znowelizowanej ustawy deweloperskiej będą wchodzić w życie w dwóch etapach. Regulacje zawarte w nowej ustawie, w zdecydowanej większości zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym m.in. banki od 1 lipca 2022 r. Natomiast po 30 dniach od momentu ogłoszenia ustawy zaczął funkcjonować Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego obsługę zapewni Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (DFG). Utworzenie DFG jest jedną z głównych zmian znowelizowanej ustawy.
Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po 1 lipca 2022 r., będą obowiązkowo realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Natomiast te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowych przepisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata - z uwzględnieniem wybranych przepisów ustawy. Jeżeli więc deweloper sprzeda chociażby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., to będzie miał czas na dokończenie inwestycji do 30 czerwca 2024 r. na starych zasadach. Po 1 lipca 2022 r., każda inwestycja musi być w pełni realizowana według nowych przepisów.
Czym jest DFG i co ma na celu?
Generalnie, znowelizowana ustawa ma za zadanie zapewnienie ochrony środków finansowych nabywców kupujących mieszkania lub domy na rynku pierwotnym. Wprowadza mechanizm ochrony nabywców, opierający się o różne uzupełniające się instrumenty, tak aby bez względu na wybrany przez dewelopera środek ochrony, nabywca otrzymał gwarancję bezpieczeństwa swoich środków na takim samym poziomie.
W związku z tym, rozwiązanie jakim jest wprowadzenie DFG, ma na celu wyodrębnienie dedykowanego funduszu, na którym będą gromadzone środki naliczane w wysokości 1% ceny brutto od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania czy domu. Składka nie podlega zwrotowi. Sposób liczenia składki dewelopera na DFG szczegółowo zostanie określony w rozporządzeniu.
Jak będzie działać DFG?
W praktyce oznacza to, że jakakolwiek wpłata na rachunek powierniczy dokonana przez nabywcę mieszkania (domu) z tytułu umowy z deweloperem, wiąże się z obowiązkiem po stronie dewelopera, przekazania na oddzielne konto, składki w wysokości odpowiednio 1% wpłaty - w przypadku wpłaty na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo 0,1% wpłaty - w przypadku wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, w terminie 7 dni od dnia otrzymania wpłaty kupującego. Tak więc gwarancją wypłaty z DFG objęte zostały wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Środki gromadzone przez DFG pochodzić będą ponadto z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym DFG, z roszczeń, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku oraz ze środków uzyskanych z pożyczek i kredytów na rzecz DFG.
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wypłaca środki z DFG (w sytuacji, gdy środki nabywcy są gromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym) m. in. w sytuacji upadłości dewelopera w przypadku wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, czy też niewydania postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Wypłata nastąpi także np. w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę i nieotrzymania przez niego od dewelopera zwrotu środków wpłaconych na realizację umowy w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu. Podstawą uruchomienia płatności przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny jest przekazanie informacji przez bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy potwierdzającej wystąpienie, któregoś ze wspomnianych przypadków.
Konsekwencje wprowadzenia DFG
Wprowadzone zmiany w największym stopniu wpłyną na deweloperów oraz banki. Banki będą odpowiadać za prawidłowe rozliczenie inwestycji i wypłatę środków dla deweloperów. Analiza przedstawionych przez dewelopera dokumentów to dodatkowy nakład pracy po stronie banku, co niewątpliwie wpłynie na koszt kredytu.
Warto w tym kontekście zwrócić uwagę, że zgodnie z nową ustawą, obowiązek otwarcia i uruchomienia rachunku powierniczego przesunięty został na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej. Niemniej jednak, składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, deweloper będzie odprowadzał od kwot wpłaconych tytułem umów rezerwacyjnych dopiero wtedy, gdy umowa rezerwacyjna zostanie przekształcona w umowę deweloperską.
Źródła:
- ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177).
Autor: adw. Karol Gorzkowski
Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą”. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:
Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej
Prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej
Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej
Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków