Czym mają być kooperatywy mieszkaniowe?
Chodzi o projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych oraz o zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu, w Polsce powstało już kilka budynków, w przypadku których inwestorami były osoby działające w formule kooperatywy mieszkaniowej. Jej uregulowanie może - zdaniem resortu rozwoju, który jest autorem projektu - upowszechnić tę formę realizacji inwestycji mieszkaniowych.
Omawiana ustawa ma określić zasady:
1) współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej;
2) zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych.
Zgodnie z projektem w formule kooperatyw mieszkaniowych będą mogły działać co najmniej trzy osoby fizyczne, które są stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. Umowy te mają być zawierane w formie aktu notarialnego.
Działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej nie będzie mogło być przedsięwzięciem inwestycyjnym nastawionym na sprzedaż nieruchomości i zysk. Ma natomiast służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy oraz osób z nimi zamieszkujących poprzez: nabycie nieruchomości gruntowej i budowę co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub zespołu budynków jednorodzinnych albo nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.
Zgodnie bowiem z art. 2 omawianego projektu, inwestycją mieszkaniową w rozumieniu ustawy jest realizowane przez członków kooperatywy mieszkaniowej albo przez spółdzielnię mieszkaniową przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy mieszkaniowej albo członków tej spółdzielni mieszkaniowej, oraz osób z nimi zamieszkujących, polegające na:
1) nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub
2) nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanych dalej „lokalami mieszkalnymi”, lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, jest większa niż dwa, lub
3) nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem oraz przeprowadzeniu robót budowlanych, po zakończeniu których częściami składowymi nabytego gruntu będą budynek lub budynki obejmujące:
a) lokale mieszkalne lub
b) budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu
– w łącznej liczbie większej niż dwa.
Jakie możliwości dają kooperatywy?
„Rozwój tego typu inicjatyw może stanowić uzupełnienie działań mających na celu zwiększenie dostępności mieszkań oraz umożliwić samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez osoby, które są zainteresowane osobistym zaangażowaniem się w budowę własnego domu. Działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej jest w tym sensie alternatywą dla zakupu mieszkania na rynku deweloperskim” – podano w ocenie skutków regulacji.
Jak zaznaczono, kooperatywy mieszkaniowe dają możliwość ograniczenia kosztów inwestycji, ponieważ część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie i nie płacą marży zysku podwykonawcom i deweloperom. "Dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, że możliwe jest obniżenie kosztów zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej w stosunku do nabycia mieszkania na rynku deweloperskim o ok. 20–30 proc." - wskazano.
Jak wskazano w uzasadnieniu projektu, ze względu na szczególną wartość, jaką oddolne inicjatywy mieszkaniowe mogą wnieść w zagospodarowanie przestrzeni w gminach, te będą mogły m.in. oferować na sprzedaż nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe realizowane przez członków kooperatyw mieszkaniowych lub nowo powstałe spółdzielnie, rozkładać należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosować bonifikaty od ceny nieruchomości w przypadku zgodnego z warunkami określonymi w ustawie korzystania z nieruchomości, budynków i lokali objętych inwestycjami.
Ponadto gminy będą mogły uzyskać zwrot części ceny nieruchomości w formie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych utworzonych przez nabywcę nieruchomości lub w drodze najmu tych lokali lub budynków, a także uwzględniać współpracę z kooperatywami mieszkaniowymi w procesie rewitalizacji niektórych obszarów lub budynków.
Projekt ustawy w tej sprawie opracowano wcześniej w dawnym Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju. Według OSR obecny projekt uwzględnia szereg propozycji zgłoszonych wówczas w ramach konsultacji publicznych. Zrezygnowano w nim z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.
Konsultacje publiczne projektu potrwają 21 dni. (PAP)
Autor: Karolina Mózgowiec
kmz/ mk/