Jak wynika z analizy firmy Walter Herz, w 2023 r. popyt ze strony najemców na powierzchnię biurową w Warszawie był niewiele niższy od rekordowego 2022 r. W ubiegłym roku na rynku warszawskim zakontraktowano ok. 750 tys. mkw. powierzchni biurowej. Niestety, na rynkach regionalnych oczekiwany jest dalszy spadek popytu.
- W Warszawie duży popyt na powierzchnię biurową
- Nowe biura w centrum najbardziej pożądane
- Rosną stawki czynszu, okres najmu też
- Poza Warszawą jest inaczej
W Warszawie duży popyt na powierzchnię biurową
– Ten rok dla warszawskiego rynku biurowego będzie na pewno interesujący. W tej chwili mamy najmniej obiektów budowy od roku 2010. Zarazem w zeszłym roku popyt na nowe powierzchnie był niewiele mniejszy niż w rekordowym 2022 r. To, co na pewno przewidujemy, to dalszy spadek pustostanów w ścisłym centrum. Mamy wydanych najmniej pozwoleń na budowę od wielu lat, to trzy pozwolenia w zeszłym roku, natomiast zero WZ-ek, czyli warunków zagospodarowania, więc de facto w najbliższych dwóch – trzech latach ilość dostępnej powierzchni w centrum będzie mniejsza niż zapotrzebowanie ze strony klientów – mówi Mateusz Strzelecki, partner i szef działu obsługi najemcy w firmie Walter Herz.
W 2023 r. na rynku warszawskim zakontraktowano ok. 750 tys. mkw. powierzchni biurowej. Odwrotna jest za to tendencja po stronie podaży. Ostatnie lata przyniosły bowiem znaczne spowolnienie aktywności deweloperów. Firmy zapowiadają, że w tym roku zostanie ukończonych ok. 80 tys. mkw., a w budowie pozostaje ok. 260 tys. mkw.
Nowe biura w centrum najbardziej pożądane
W Warszawie większość nowych biur powstaje na terenie nowej, centralnej strefy biznesu miasta, która skupia najnowocześniejsze obiekty biurowe w okolicy ronda Daszyńskiego. Te powierzchnie wynajmują się błyskawicznie, a najemcy poszukujący tam biura muszą czekać na oddanie kolejnych budynków. Wskaźnik pustostanów w centralnej strefie stolicy wynosi ok. 3–4%, dla porównania na Służewcu to ponad 20% – to tam jest najwięcej wolnych biur w Warszawie. Średnia dla miasta to ok. 10%.
– Wydawało się, że ograniczona dostępność biur w centrum spowoduje większe zainteresowanie ze strony klientów Mokotowem, ale klienci koncentrują się na topowych projektach i zdecydowanej poprawie standardu najmu – dodaje Mateusz Strzelecki. – W tej chwili na rynkach regionalnych mamy dość wysokie pustostany. W Krakowie i Wrocławiu wskaźnik wynosi blisko 19–20%, na rynku trójmiejskim na przykład 13%. Zderzając to z sytuacją na rynku warszawskim, możemy mówić o rynkach dwóch prędkości. W Warszawie dobrych projektów w centrum brakuje, na rynkach regionalnych na tę chwilę są one jeszcze dostępne, natomiast również ze względu na ograniczone nowe inwestycje ten trend będzie się z czasem zmieniał.
Rosną stawki czynszu, okres najmu też
Niedobór wolnych powierzchni na rynku warszawskim poskutkował w ubiegłym roku kilkuprocentowym wzrostem średnich stawek czynszowych. W tym roku trend ten może zostać utrzymany ze względu na dalszy spodziewany spadek wskaźnika pustostanów. Dodatkowo rosną także koszty aranżacji powierzchni. To z jednej strony powoduje redukcję zamawianej powierzchni, a z drugiej – wydłużanie kontraktów.
– Standardowe kontrakty w nowych obiektach to już w tej chwili siedem lat – zaznacza Mateusz Strzelecki.
Poza Warszawą jest inaczej
Jak podkreśla, aktywność deweloperów uzależniona jest od sytuacji makroekonomicznej, możliwości finansowania nowych projektów oraz zapotrzebowania na nowe biura. Na rynkach regionalnych najemcy ostrożnie podchodzą do relokacji ze względu na wysokie koszty aranżacji, a upowszechnienie się pracy hybrydowej spowodowało redukcję powierzchni biurowej średnio o 25–30%. W tym roku eksperci oczekują dalszego spadku popytu w regionach.
– Zainteresowanie organizacji wygląda trochę inaczej. Rynek warszawski to jednak w większości siedziby spółek, centrale. Rynki regionalne, takie jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, w ostatnim czasie dynamicznie rozwijające się Katowice i aglomeracja śląska to głównie siedziby dla GBS-ów czy shared service'ów, czyli również poszukiwany pracownik jest innego profilu niż w Warszawie, tym samym też sama tkanka biurowa odpowiada na potrzeby na danym rynku – wyjaśnia Mateusz Strzelecki.