Kredyty mieszkaniowe 2023. Jaka zdolność kredytowa przeciętnej rodziny w połowie października?

W tej beczce miodu jest jednak też łyżka dziegciu, bo niektóre banków poinformowały o podwyżkach oprocentowania. Część instytucji ograniczyła jednak koszty dodatkowe, bo nawet pomimo wyższego niż we wrześniu oprocentowania znacznie rzadziej mieliśmy do czynienia ze wzrostem RRSO. 

Od boomu do załamania i z powrotem

Warto też spojrzeć na te dane w szerszej perspektywie, a nie tylko w porównaniu „miesiąc do miesiąca”. Patrząc tylko od końcówki 2021 roku mieliśmy bowiem do czynienia z ogromną zmiennością. Przypomnijmy, że jeszcze we wrześniu 2021 roku, czyli przed cyklem podwyżek stóp procentowych, nasza przykładowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła na zakup mieszkania pożyczyć 700 tysięcy złotych. Potem gwałtowne zakręcanie kurków z kredytami spowodowało, że zdolność kredytowa spadła poniżej 400 tysięcy złotych. Dziś wynik na poziomie 644 tys. złotych jest nie tylko o ponad 62% wyższy niż w hipotecznym dołku, ale też już tylko o krok od tego sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych. Przy takiej zmienności trudno się dziwić, że Polacy chcą zaciągać kredyty, gdy odzyskali taką możliwość. Doceniają to szczególnie osoby, które w roku 2020 albo 2022 nie mogły liczyć na pożyczenie pieniędzy na zakup mieszkania.

Standardem staje się zdolność rzędu 600-700 tysięcy złotych

Cóż jednak dokładnie wynika z faktu, że nasza przykładowa rodzina może pożyczyć przeciętnie 644 tysiące złotych? Trzeba dodać, że liczba ta jest medianą. To znaczy, że połowa instytucji deklarowała możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a w połowa mniejszej. W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej familii na prawie 700, a nawet ponad 700 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Millennium, Velobanku, BOŚ Banku, Pekao czy Aliora. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt lub na przykład szybszy proces udzielania kredytu. 

Ponad połowa środków na Bezpieczny Kredyt 2% została wykorzystana 

W kontekście rynku hipotecznego nie sposób nie wspomnieć też o „Bezpiecznym Kredycie 2%”. Ten cieszy się ogromną popularnością, bo co tydzień podpisywane są umowy opiewające na grubo ponad miliard złotych. Problem w tym, że na etapie prac nad stosowną ustawą zakładano, że do końca bieżącego roku udzielone zostaną kredyty o łącznej wartości 3,2 mld złotych. Według stanu na 12 października limit ten został przekroczony ponad dwu i półkrotnie. 

Z szacunków HREIT wynika, że już tylko umowy podpisane dotychczas mogą wygenerować koszt dla budżetu na poziomie około 450 mln złotych w samym tylko 2024 roku. Warto więc wiedzieć, że zgodnie z obowiązującą ustawą BGK ma obowiązek ogłosić koniec przyjmowania wniosków kredytowych, gdy licznik dobije do niewiele ponad 830 milionów złotych. Wszystko wskazuje na to, że wykorzystaliśmy ponad połowę tych środków, przy czym w bankach czekają jeszcze dziesiątki tysięcy wniosków, a co tydzień kolejne tysiące napływają. 

Najwcześniej komunikat o wstrzymaniu przyjmowania wniosków może zostać wydany w styczniu 2024 roku. Jeśli popularność „Bezpiecznego Kredytu 2%” nie zmaleje, to z początkiem przyszłego roku skończyć się mogą pieniądze przewidziane na dopłaty. Nawet gdyby jakimś cudem parlament postanowił powiększyć budżet tego programu, to niemal pewne jest, że nie zdąży przed Nowym Rokiem.

Pół miliona za niewiele ponad średnią krajową

Widząc taki obrót spraw część rodaków może chcieć skorzystać z „Bezpiecznego Kredytu 2%” jeszcze w bieżącym roku. Powodów jest co najmniej kilka. Przecież rata preferencyjnego długu jest znacznie niższa niż w standardowej „hipotece”. Do tego, ubiegając się o kredyt z dopłatą, wystarczy znacznie niższy dochód niż przy zwykłym długu, a ponadto wkład własny można zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK. To w sumie powoduje, że tak hojnego programu mieszkaniowego jeszcze nie było.

Spójrzmy na konkretny przykład. Spytaliśmy banki o to jakim dochodem musiałby się pochwalić singiel, który mieszkając w mieście wojewódzkim, chciałby zaciągnąć 30-letni kredyt na kwotę 500 tysięcy złotych. Efekt? Przebadane instytucje zadeklarowały, że pół miliona taniego kredytu są w stanie udzielić singlowi z dochodem na poziomie nawet od około 5 do 7 tys. złotych netto. 

A co, jeśli po preferencyjny kredyt chciałaby ruszyć rodzina z dzieckiem? Gdyby taka familia chciała na 30 lat pożyczyć kwotę 600 tysięcy złotych, to banki wymagałaby od nich dochodu netto na łącznym poziomie od około 8 do 10 tysięcy złotych i to przeważnie niezależnie od tego czy rodzina miała 20% wkładu własnego czy chciała go w maksymalnym stopniu zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK w ramach tzw. „kredytu bez wkładu własnego”.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust