Dom jednorodzinny do 90 m2 powierzchni użytkowej bez pozwolenia na budowę
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, omawiany projekt zakłada wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tego typu obiektów, w nieprzekraczalnym terminie 30 dni.
Już na etapie zgody na realizację, przedmiotem zgłoszenia, do którego dołączyć trzeba będzie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, ma być budynek o powierzchni zabudowy do 70 m2 z poddaszem o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90 m2.
Obiekty te choć z założenia mają być niewielkie i o prostej konstrukcji, co ułatwiać ma zachowanie wymogów bezpieczeństwa, to jednak dopuszcza się, aby były one nie więcej niż dwukondygnacyjne, bowiem zgodnie z treścią definicji zawartej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 oraz z 2020 r. poz. 1608 i 2351), za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.
Aby jednak zachować ograniczone proporcje poddasza względem kondygnacji parteru, a tym samym zmniejszyć potencjalne obciążenie stropu, proponuje się wprowadzenie ograniczenia powierzchni użytkowej budynku do 90 m2.
Czym jest powierzchnia użytkowa?
Choć pojęcie powierzchni użytkowej nie zostało zdefiniowane w ustawie – Prawo budowlane, to w przepisie art. 57 ust. 1a, użyto tego określenia odsyłając do rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1609 oraz z 2021 r. poz. 1169).
W przepisach cytowanego rozporządzenia wyrażono zasadę, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy, a z kolei powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób. Ponadto przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
Wolnostojące budynki o powierzchni zabudowy do 70 m2. Jaka powierzchnia działki?
W projekcie ustawy przewiduje się wymóg, aby budowane domy do 70 m2 były budynkami wolnostojącymi oraz określa się dopuszczalną gęstość zabudowy wskazując, iż może powstać jeden taki budynek na działce o powierzchni co najmniej 1000 m2 (czyli nawet na działce o powierzchni 500 m2 będzie możliwe wybudowanie jednego takiego domu, zaś budowa dwóch takich domów wymaga posiadania działki o powierzchni zabudowy 2000 m2. Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 m2 powierzchni działki, ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli.
Wymagania techniczno-budowlane
Omawiany projekt ustawy nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 oraz z 2020 r. poz. 1608 i 2351), czyli m.in zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany.
Zgłoszenie wystarczy
Projekt ustawy przewiduje, iż domy do 70 m2 będą budowane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym, co oznacza, że zgodnie z art. 30a ustawy – Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu w terminie 3 dni od dnia:
1) doręczenia zgłoszenia – informację o dokonaniu zgłoszenia, zawierającą imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu;
2) wniesienia sprzeciwu – informację o dacie jego wniesienia;
3) upływu terminu, o którym mowa w art. 30 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane – informację o braku wniesienia sprzeciwu.
Powyższe rozwiązanie umożliwia zainteresowanym powzięcie informacji o rozpoczętej inwestycji. Ponadto, budowa domów jednorodzinnych do 70 m2 dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie podlegała obowiązkowi, o którym mowa:
– w art. 41 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane, czyli obowiązkowi zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
– w art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane – czyli geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Zapewnienie wykonania ww. obowiązków należeć będzie do inwestora – zgodnie z art. 43 ust.1b oraz art. 27a pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.
oprac. Paweł Huczko