Kodeks cywilny reguluje prawa i obowiązki najemcy (osoby, która najmuje od kogoś) wobec wynajmującego (osoby, która wynajmuje komuś) oraz najętej rzeczy.
Obowiązki najemcy
W trakcie trwania najmu najemca powinien używać rzeczy zgodnie z umową. Jeżeli taka umowa nie została zawarta, należy uwzględniać właściwości i przeznaczenie rzeczy ruchomej lub nieruchomości. Obowiązkiem najemcy jest także płacenie czynszu zgodnie z umową. Może on być określony zarówno w formie pieniężnej jak i w innej postaci.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dn. 10 lutego 2017 r., sygn. akt V CNP 32/16 ,,…czynsz jest należny do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu na jaki została zawarta albo jej skutecznego wypowiedzenia…”
Należy zwrócić uwagę na to, że w pewnych sytuacjach najemca musi czynić drobne nakłady, które związane są ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.
Należy podkreślić, że najemca ma też obowiązki bezpośrednio wobec wynajmującego. Oprócz płacenia czynszu powinien on również zawiadamiać o potrzebie napraw, które wchodzą w zakres jego obciążeń. Zawiadomienie może dotyczyć również faktu, iż osoba trzecia dochodzi roszczeń przeciwko niemu. W tym drugim przypadku działanie powinno być niezwłoczne.
Polecamy: RODO. Ochrona danych osobowych. Przewodnik po zmianach
Uprawnienia najemcy
Najemca może czynić w rzeczy zmiany zgodne z umową lub przeznaczeniem rzeczy. Nieprzestrzeganie tego zapisu upoważnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania właściwych dla niego terminów.
Najmujący mieszkanie Andrzej O. stwierdził, że elewacja budynku jest brzydka. Postanowił więc namalować na niej czerwone maki. W umowie nie zastrzeżono prawa do takich zmian. Czy najmujący miał prawo do zmiany elewacji?
Nie, ponieważ nie miał zgody ani wynajmującego ani zarządu. Właściciel będzie mógł zażądać przywrócenia wyglądu poprzedniej elewacji (Art. 140 k.c. w zw. z art. 222 k.c.).
Najemca może także wyznaczyć wynajmującemu termin do dokonania napraw, do których jest on zobowiązany. Takie prawo przysługuje mu, gdy bez nich rzecz jest niezdatna do umówionego użytku. Warto zapamiętać, że jeśli ten okres minie, osoba najmująca może dokonać reperacji na koszt wynajmującego.
Zobacz: Najem
Ma on również prawo oddać rzecz w części lub całości osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem, jeżeli jest to zgodne z umową. Taka relacja istnieje najpóźniej do chwili zakończenia stosunku najmu. Z takiego stosunku wynika odpowiedzialność zarówno najemcy jak i podnajmującego.
Najmujący ma prawo wypowiedzieć najem przy zachowaniu terminów zawartych w umowie, gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony. Jeżeli takich terminów nie ustalono, z zachowaniem terminów ustawowych. Gdy okresu najmu nie uzgodniono, musi to wynikać z umowy.
Prawa i obowiązki najemcy lokalu regulują ponadto przepisy rozdziału II Księgi III Kodeksu cywilnego.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 2017 poz. 459)
- Wyrok SN z dn. 10 lutego 2017 r., sygn. akt V CNP 32/16