Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej.
- Spotkanie działkowców z ministrem
- Zaniepokojeni działkowicze
- Likwidacja ROD - co dokładnie mówią przepisy?
- Zapewnienie działki zamiennej
Pojawiają się pytania o przyszłość ogrodów działkowych w kontekście reformy planowania przestrzennego. Analizujemy sytuację.
Spotkanie działkowców z ministrem
Uwagę powinien zwrócić niedawny news, który mówi, że 21 marca 2024 r. delegacja Polskiego Związku Działkowców (PZD) spotkała się z Ministrem Rozwoju i Technologii. Postulatem przedstawicieli PZD była przede wszystkim zmiana Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz.U. 2023 poz. 2758).
Wspomniane rozporządzenie wyznacza trzynaście rodzajów stref planistycznych, przy czym miejsce dla ROD przewidziano tylko w trzech kategoriach stref. Mowa o następujących strefach: zieleni i rekreacji, strefie wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną oraz strefie wielofunkcyjnej z zabudową jednorodzinną. Początkowo stref z opcją umieszczenia w nich ROD miało być jeszcze mniej.
Zaniepokojeni działkowicze
To właśnie niewielka liczba stref planistycznych z uwzględnionym miejscem dla ogrodów działkowych wzbudza zaniepokojenie władz Polskiego Związku Działkowców. Podczas niedawnego spotkania w resorcie rozwoju i technologii, pojawił się argument ze strony PZD mówiący, że nawet 60% ROD mogłoby zostać przeznaczone do likwidacji na skutek reformy planowania przestrzennego.
Wcześniej przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii uspokajali działkowiczów mówiąc, iż: „przyjęte rozporządzenie w obecnym kształcie w większym stopniu chroni interesy działkowiczów, niż by to miało miejsce w przypadku uwzględnienia zgłaszanych postulatów”. Poza tym, według MRiT uchwalony plan ogólny nie stanowi podstawy do lokalizacji inwestycji, a dopisywanie ROD do kolejnych stref planistycznych zwiększy szanse na uchwalenie przez gminę planu miejscowego dopuszczającego likwidację ogródków.
Likwidacja ROD - co dokładnie mówią przepisy?
Jeżeli chodzi o kwestię ewentualnej likwidacji ROD, to została ona uregulowana przez ustawę z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 poz. 40). Ten akt prawny wskazuje, że likwidacja ROD działającego na nieodpłatnie nabytej działce będzie możliwa tylko w przypadku:
- wywłaszczenia działki na cel publiczny (zgodnie z art. 18 ustawy o ROD) albo
- gdy funkcjonowanie ROD jest sprzeczne z obowiązującym dla danej działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (art. 19 ust. 2 ustawy o ROD)
W razie wcześniejszego, odpłatnego nabycia działki przez stowarzyszenie ogrodowe, likwidacja ROD jest dopuszczalna wyłącznie na cel publiczny (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).
Opisując likwidację rodzinnego ogrodu działkowego ze względu na niezgodność z miejscową polityką w zakresie planowania przestrzennego, warto zwrócić uwagę, że przepisy ustawy o ROD nie wspominają o planie ogólnym. W dalszym ciągu jest mowa o sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym daną działkę. Rząd nie zdecydował się na zmiany w tej kwestii, co prawdopodobnie było celowe.
Zapewnienie działki zamiennej
Przepisy ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. mówią ponadto, że w razie niezgodności lokalizacji ROD z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, właścicielowi działki przysługuje uprawnienie, lecz nie obowiązek wystąpienia z żądaniem likwidacji ogrodu działkowego. To żądanie skierowane do stowarzyszenia ogrodowego powinno wskazywać nieruchomość zamienną, która odpowiada warunkom wyznaczonym przez ustawę. Wyjątek dotyczy przypadku, w którym likwidacji będzie podlegać jedynie część ROD, natomiast liczba nielikwidowanych działek, co do których nie ustanowiono dzierżawy jest co najmniej równa liczbie działek przeznaczonych do likwidacji.
Poza tym żądanie likwidacji powinno przedstawiać sposób, w jaki zostaną zrealizowane obowiązki odtworzeniowe. Chodzi nie tylko o zapewnienie nieruchomości zamiennej, ale również o założenie nowego ROD wraz z urządzeniami i budynkami oraz wypłatę odszkodowań dla stowarzyszenia ogrodowego i działkowców (odpowiadających stratom majątkowym).
Umowa z właścicielem działki w sprawie odtworzenia ROD powinna zyskać akceptację co najmniej 2/3 działkowiczów. Brak takiej zgody uprawnia właściciela terenu do wytoczenia powództwa o uznanie za bezzasadną odmowę akceptacji umowy. Szczególne zasady opisane przez ustawę o ROD dotyczą likwidacji ogrodu działkowego związanej z roszczeniami osoby trzeciej lub ze zwrotem wywłaszczonej wcześniej nieruchomości (zobacz art. 25 i 26 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r.).
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Zobacz także: Co dalej z ogródkami działkowymi? Jest stanowisko ministerstwa ws. ROD
Namiastka wsi w mieście. Czyli jak kupić działkę ROD i gdzie jej szukać?
Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl