Jeżeli mieszkanie sprzedajemy przed upływem 5 lat od końca roku w którym je nabyliśmy lub wybudowaliśmy, to powinniśmy zapłacić 19% podatku od dochodu uzyskanego z jego sprzedaży. Czy do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wydatki poniesione na wyposażenie (urządzenie) i umeblowanie sprzedawanego mieszkania? Na to pytanie odpowiedział Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
- Podatek dochodowy ze sprzedaży mieszkania
- Dochód ze sprzedaży mieszkania
- Przychód ze sprzedaży mieszkania
- Koszty przy sprzedaży mieszkania
- Czy wartość wyposażenia i umeblowania mieszkania jest kosztem uzyskania przychody przy sprzedaży mieszkania?
Podatek dochodowy ze sprzedaży mieszkania
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT sprzedaż mieszkania (lub domu) jest opodatkowana podatkiem dochodowym (wg stawki 19% - art. 30e ustawy o PIT), gdy ta sprzedaż jest dokonana:
1) poza działalnością gospodarczą i
2) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tego mieszkania lub domu.
Ta zasada dotyczy to zarówno dochodu z ze sprzedaży mieszkań i domów stanowiących odrębną własność, jak również dochodów uzyskanych ze sprzedaży mieszkań i domów spółdzielczych.
Dochód ze sprzedaży mieszkania
Zatem kluczowym pojęciem jest tu dochód, bo podatek płaci się właśnie od niego. Jeżeli dochodu nie ma (np. sprzedajemy mieszkanie taniej niż kupiliśmy), to nie ma od czego obliczyć podatku.
Czym jest zatem dochód ze sprzedaży mieszkania? Na to pytanie odpowiada (dość ogólnie) przepis art. 30e ust. 2 ustawy o PIT:
"2. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw."
A więc dochód to różnica między przychodem a kosztami uzyskania tego przychodu. Przyjmujemy tu uproszczenie, które dotyczy zdecydowanej większości osób sprzedających prywatne mieszkania, że nie dokonywały odpisów amortyzacyjnych od tego mieszkania.
Przychód ze sprzedaży mieszkania
Przepis art. 19 ustawy o PIT precyzuje, że przychodem ze sprzedaży mieszkania jest – co do zasady i w większości przypadków - cena określona w umowie, pomniejszona o koszty samej transakcji sprzedaży (czyli w szczególności opłaty notarialne, koszty pośrednika nieruchomości, czy koszty ogłoszeń związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Nie możemy jednak zaniżać tej ceny, bo jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny (np. w sytuacji braku zużycia mieszkania), znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określi urząd skarbowy w wysokości wartości rynkowej.
Koszty przy sprzedaży mieszkania
To co jest kosztem uzyskania przychodu sprzedawanego mieszkania reguluje art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o PIT, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Skoncentrujmy się na najczęstszym przypadku, gdy mieszkanie nabyto odpłatnie (kupiono).
Na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT:
"Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania."
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT:
"Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych."
W myśl art. 22 ust. 6f ustawy o PIT:
"Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”."
Czy wartość wyposażenia i umeblowania mieszkania jest kosztem uzyskania przychody przy sprzedaży mieszkania?
Pewne osoby, które sprzedawały mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia zapytały o to Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej we wniosku o indywidualną interpretację podatkową.
Organ podatkowy stwierdził, że wydatki na wyposażenie i umeblowanie mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jako nakłady wskazane w art. 22 ust. 6c ustawy o PIT - bowiem są sprzedawane razem z mieszkaniem i stanowią jeden z elementów składających się na cenę sprzedaży
Jest to korzystna interpretacja dla podatników. Pozwala ona zmniejszyć podatek (a czasem i uniknąć podatku) w sytuacji, gdy wartość samego mieszkania (bez uwzględnienia wartości poczynionych nakładów na to mieszkanie) jest wyższa w momencie sprzedaży niż w momencie jego zakupu.
Warto też pamiętać, że jest jeszcze jeden dobry sposób na uniknięcie zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania – tzw. ulga mieszkaniowa. Więcej na temat tej ulgi można przeczytać np. w artykule: Ulga mieszkaniowa w podatku PIT. Czym jest realizacja własnych celów mieszkaniowych?
Źródło: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 czerwca 2023 r. – sygn. 0114-KDIP3-1.4011.255.2023.4.PT.