Co zrobić z zaległościami opłat za mieszkanie?
Zaległości w zakresie regulowania opłat za mieszkanie są największym problemem komunalnych zasobów lokali. Dane GUS wskazują, że sytuacja dotycząca lokali w blokach zarządzanych przez spółdzielnie też nie wygląda najlepiej.
Z kolei statystyki dla wspólnot mieszkaniowych i lokali należących do ich członków są lepsze. Jednak zarządcy wspólnot oraz ich zarząd mogą spodziewać się problemów z płatnościami w najbliższym czasie. Może je spowodować przede wszystkim drastyczny wzrost kosztów ogrzewania oraz innych kosztów mieszkaniowych (np. opłat za podgrzanie wody). Zgodnie z przewidywaniami mogą one wzrosnąć nawet o 100% - 150% względem poprzedniego roku. Jak właściciel mieszkań mogą poradzić sobie z tym problemem?
Rozłożenie opłat mieszkaniowych na raty - czy jest możliwe?
Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie posiadają dużą autonomię w zakresie zarządzania, którą przyznał im ustawodawca. Jednak trudno o przepisy prawa na które mógłby powołać się wnioskujący o rozłożenie opłat mieszkaniowych na raty, np. czynszu.
Obowiązujące przepisy mówią jednak o możliwości preferencyjnej zapłaty zaliczek dla wspólnoty (na poczet zarządu nieruchomością wspólną) lub opłat eksploatacyjnych ustalanych przez spółdzielnię. Mówi o nich Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach (Dz.U. 2021 poz. 2273). Ten akt prawny jasno wskazuje, że łączny koszt ogrzewania powinien zostać podzielony na miesięczne zaliczki i po zakończeniu sezonu grzewczego skorygowany według wskazań ciepłomierzy lub podzielników ciepła.
Zarządcy niechętnie rozkładają płatność opłat na raty
W praktyce z preferencyjnym traktowaniem części spółdzielców lub właścicieli mieszkań w zakresie płatności są związane dwa problemy. Przede wszystkim, taka sytuacja skutkowałaby pogorszeniem płynności finansowej odpowiednio spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Właśnie dlatego zarząd spółdzielni odpowiadający za kondycję finansową tej instytucji będzie na pewno niechętny wobec opisywanych rozwiązań. W przypadku wspólnoty, na przeszkodzie stanie nie tylko kwestia płynności finansowej, ale również druga opisywana sprawa. Mowa o konieczności uzyskania odpowiedniej większości głosów dla uchwały, która wprowadzałaby czynszowe preferencje.
Poza tym nierówne traktowanie członków wspólnoty stanowi bardzo dobrą przesłankę do zaskarżenia podjętej uchwały na podstawie artykułu 25 ustawy o własności lokali lub artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego. Nie należy też zapominać, że przyjęcie przez członków wspólnoty mieszkaniowej uchwał negatywnie wpływających na stabilność finansową może skutkować rezygnacją zarządu lub zarządcy wybranego na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali. Taka rezygnacja będzie się wiązała z niechęcią do ponoszenia odpowiedzialności za dalszy zarząd budynkiem.
Wniosek o rozłożenie długów
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na różnicę pomiędzy preferencjami w zakresie niewniesionych jeszcze opłat oraz możliwością ewentualnego rozłożenia na raty długu spółdzielców lub właścicieli mieszkań. Rozłożenie długów na wniosek właściciela mieszkania lub posiadacza spółdzielczego prawa jest czasem stosowane. Można się jednak spodziewać, że obecna sytuacja zmieni podejście części zarządców budynków. Warto jednak pamiętać, że nawet odrzucony wniosek o rozłożenie długu na raty może zadziałać na korzyść dłużnika przed sądem. Chodzi o potwierdzenie, że zadłużona osoba próbowała negocjować spłatę zaległości.
Zaległości w opłatach a przymusowa sprzedaż mieszkania
Wspomniana przed chwilą sprawa sądowa to postępowanie, w którym na wniosek wspólnoty lub spółdzielni sąd może zadecydować o sprzedaży lokalu na poczet zaległych opłat. W przypadku wniosku (pozwu) spółdzielni, podstawą prawną także jest artykuł 16 ustawy o własności lokali (UWL). Spółdzielnia dodatkowo może domagać się licytacji własnościowego prawa do mieszkania na podstawie art. 16 UWL. Obecnie ten przepis nie mówi jednak dokładnie, jak duże zaległości uzasadniają pozew o przymusową sprzedaż mieszkania w trybie licytacji. Rząd chciał pomóc zarządcom budynków dając możliwość licytacji „M” w obliczu co najmniej rocznych zaległości. Prace nad zmianami prawnymi utknęły jednak w martwym punkcie, co jest korzystne dla dłużników.