Gdzie najtańsze mieszkania w Hiszpanii? Ceny w zależności od regionu różnią się nawet trzykrotnie a Polacy kupują coraz więcej

• Cudzoziemcy kupują coraz więcej mieszkań w Hiszpanii. Ceny w zależności od regionu różnią się nawet trzykrotnie
• Costa del Sol: prestiż ma swoją cenę
• Okolice Barcelony: miejsko i kosmopolitycznie
• Costa Blanca: najbardziej „polskie” wybrzeże
• Galicja: zielona alternatywa lub Costa de la Luz
• Podatki i przepisy

Cudzoziemcy kupują coraz więcej mieszkań w Hiszpanii. Ceny w zależności od regionu różnią się nawet trzykrotnie

Cudzoziemcy odpowiadają dziś za rekordowe 16 proc. zakupów mieszkań w Hiszpanii. Tak wynika z danych hiszpańskiego Kolegium Rejestratorów (Colegio de Registradores de España) za II kwartał 2026 r. Polacy są ósmą najaktywniejszą nacją, a od innych kupujących wyróżnia ich jedno: najczęściej wybierają nowe inwestycje. W całym 2025 r. rynek pierwotny stanowił niemal 40 proc. zakupów Polaków.

– Polscy klienci nie pytają już „czy Hiszpania”, tylko „która Hiszpania”. I słusznie, bo cena podobnego mieszkania w Marbelli i na wybrzeżu Huelvy może się różnić nawet trzykrotnie. Zanim zaczniemy przeglądać oferty, ustalamy najważniejsze rzeczy: budżet, ile miesięcy w roku klient chce spędzać w Hiszpanii i czy nieruchomość ma na siebie zarabiać – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Costa del Sol: prestiż ma swoją cenę

„Złoty Trójkąt”, czyli Marbella, Benahavís i Estepona, to najbardziej prestiżowy adres na hiszpańskim wybrzeżu. Według portalu Idealista w sierpniu 2026 r. metr kwadratowy kosztował tu średnio od blisko 5 tys. euro w Esteponie do niemal 6 tys. euro w Marbelli. To region dla zamożnych kupujących, którzy szukają całorocznego życia na wysokim poziomie: pól golfowych, międzynarodowych szkół i prywatnej opieki medycznej. Najszybciej drożeje Estepona (o 17,4 proc. rok do roku), gdzie Polacy są już trzecią najliczniejszą grupą kupujących.

– Estepona to dla wielu Polaków wejście do Złotego Trójkąta. Jest tańsza od Marbelli, ma dużo nowych inwestycji i świetną jakość życia. Rynek rośnie jednak bardzo szybko i najlepsze projekty znikają już w przedsprzedaży. Warto sprawdzać nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale też koszty wspólnoty, bo w segmencie premium potrafią istotnie wpłynąć na opłacalność – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Okolice Barcelony: miejsko i kosmopolitycznie

Podobny poziom cen oferuje wybrzeże Katalonii: w Sitges i w samej Barcelonie metr kosztuje średnio 5,3–5,4 tys. euro. Taniej jest na Costa Brava, choć najbardziej pożądane miejscowości dorównują tam Marbelli. To propozycja dla osób ceniących duże miasto, kulturę i szybki dojazd. Trzeba jednak liczyć się z tym, że Katalonia ma jedne z najwyższych stawek podatku od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii - progresywne stawki ITP wynoszą zasadniczo od 10 do 13 proc., zależnie od wartości nieruchomości.

Costa Blanca: najbardziej „polskie” wybrzeże

Na drugim biegunie cenowym leży południowa Costa Blanca. W Torrevieja metr kw. kosztuje średnio 2 553 euro, a w całej prowincji Alicante 2 759 euro. To jedyna prowincja, w której cudzoziemcy kupują więcej mieszkań niż sami Hiszpanie. Polacy odpowiadali tam w 2025 r. za ponad 8 proc. wszystkich transakcji. Region przyciąga osoby, które szukają pierwszego domu wakacyjnego, emerytów i inwestorów pod wynajem sezonowy. Rejon jest atrakcyjny również dzięki licznym bezpośrednim lotom do Alicante.

– Costa Blanca to naturalny wybór przy mniejszym budżecie: są polskojęzyczni prawnicy, sąsiedzi z Polski i dostępność lotów. Duże zainteresowanie regionem sprawia jednak, że ceny rosną, a na dobre lokalizacje warto szybko się zdecydować. Dlatego coraz więcej klientów pyta też o regiony, które są dziś tym, czym Costa Blanca była dekadę temu – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Galicja: zielona alternatywa lub Costa de la Luz

Mniej oczywistym kierunkiem jest Galicja. W Lugo i Ourense mieszkania kosztują średnio 1,6–1,7 tys. euro za metr. W nadmorskich A Coruña i Vigo jest już jednak drożej niż w Torrevieja. Cudzoziemcy stanowią tu zaledwie 2,5 proc. kupujących. To rynek dla tych, którzy szukają autentycznej Hiszpanii, łagodnego klimatu i spokoju, a nie upałów i tłumów turystów.

Ciekawą alternatywą jest atlantyckie wybrzeże niedaleko Sewilli. W prowincji Huelva metr kosztuje średnio ok. 1,8 tys. euro, czyli ponad trzy razy mniej niż w Marbelli. Po stronie prowincji Kadyks jest drożej: w El Puerto de Santa María to ok. 3 tys. euro, przy rekordowym wzroście o 19,4 proc. w ciągu roku.

– Costa de la Luz to dla wielu klientów odkrycie: szerokie, dzikie plaże, blisko do Sewilli i Portugalii, a ceny w części miejscowości na poziomie sprzed lat. To jednak wybrzeże bardziej sezonowe i gorzej skomunikowane z lotniskami niż Costa del Sol. Dla osób, które szukają letniego domu może to być jednak świetny wybór – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Podatki i przepisy

Koszty zakupu zależą od regionu. Podatek od zakupu na rynku wtórnym wynosi 7 proc. w Andaluzji i 9 proc. w Walencji. Przy zakupie od dewelopera płaci się 10 proc. VAT oraz opłatę skarbową. Polaków nie dotyczą natomiast głośne zmiany: likwidacja tzw. złotych wiz i dyskutowany podatek dla kupujących spoza UE obejmują wyłącznie obywateli państw trzecich.

– Jako obywatele UE Polacy kupują w Hiszpanii na tych samych zasadach co Hiszpanie. Ważniejsze są dla nich praktyczne kwestie: rynek pierwotny czy wtórny, różnice podatkowe między regionami i to, czy dłuższy pobyt nie sprawi, że staną się hiszpańskimi rezydentami podatkowymi – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.