To przez urzędników mieszkania w Polsce są droższe o kilkanaście procent, a na pozwolenie czeka się ponad 4 lata

• SKRÓT:
• Polacy nie mają gdzie mieszkać - mieszkań za mało i za drogie. To przez przepisy?
• Ile czeka się na pozwolenie na budowę?
• To brak decyzji i bierność urzędników wpływa na dostępność mieszkań dla Polaków?
• Czemu urzędy w Polsce nie potrafią dotrzymać terminów administracyjnych?
• Nie trzeba znowu zmieniać przepisów - wystarczy przestrzeganie obecnych terminów. Obecnie 30 dni na decyzję to fikcja
• Mnóstwo gruntów stoi pustych, ale nie mają przeznaczenia mieszkaniowego
• Co to oznacza dla szukających mieszkania dla siebie?
• Dostępność mieszkań w Polsce - pytania i odpowiedzi (FAQ)

Polacy nie mają gdzie mieszkać - mieszkań za mało i za drogie. To przez przepisy?

Gdyby zapytać przeciętnego Polaka poszukującego mieszkania, co jest największą barierą na rynku, usłyszałbyś zapewne: ceny, kredyty, dostępność gruntów. Serwis dompress.pl zapytał jednak samych deweloperów - firmy, które codziennie mierzą się z całym procesem inwestycyjnym od pierwszego wniosku po klucze do mieszkania. Odpowiedzi, mimo że pochodzą od konkurujących ze sobą firm, są zaskakująco spójne.

Problem nie leży w jednym konkretnym przepisie technicznym. Leży w czasie, jaki zajmuje przejście przez cały proces administracyjny - od uchwalenia planu miejscowego, przez warunki zabudowy, aż po pozwolenie na budowę. To właśnie ten czas - a raczej jego nieprzewidywalność - sprawia, że na rynek trafia mniej mieszkań, niż mogłoby powstać.

"Kluczowe jest wprowadzenie przepisów, które nie tylko określają terminy działania urzędów, ale również skutecznie egzekwują ich przestrzeganie, np. poprzez odpowiednie mechanizmy sankcyjne. Dla inwestorów najważniejsza jest przewidywalność procesu administracyjnego. Jeżeli przepisy przewidują wydanie decyzji w ciągu 60 czy 120 dni, terminy te powinny być rzeczywiście dotrzymywane" - mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development.

Ile czeka się na pozwolenie na budowę?

Skala problemu przestaje być abstrakcyjna, gdy spojrzysz na twarde dane z rynku krakowskiego. Proces pozwoleniowy dla inwestycji mieszkaniowych trwa tam obecnie niemal trzykrotnie dłużej niż dla budownictwa przemysłowego:

• Budownictwo przemysłowe: 566 dni;
• Budownictwo mieszkaniowe: 1576 dni;
• Różnica - na mieszkaniówkę czeka się 3 razy dłużej niż na przemysłówkę.

"Obecnie procesy pozwoleniowe dla mieszkaniówki, w porównaniu do budownictwa przemysłowego są dłuższe o niemal 165 proc. Długotrwałe procedury przekładają się bezpośrednio na wzrost kosztów inwestycji o blisko 16,5 proc. Stawiając na cyfryzację i symplifikację, deweloperzy zyskaliby zdolność do kształtowania cen nieobarczonych wyjątkowo wysokimi kosztami czasu pracy urzędów" - wylicza Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek.

To brak decyzji i bierność urzędników wpływa na dostępność mieszkań dla Polaków?

Łatwo przyjąć, że mieszkań brakuje, bo brakuje ziemi pod zabudowę albo drożeją materiały budowlane. Deweloperzy wskazują jednak na coś innego - realnym wąskim gardłem jest tempo, w jakim urzędy podejmują decyzje.

"To one, a nie ceny gruntów czy koszt materiałów, najbardziej ograniczają dziś tempo uzupełniania oferty. Widzimy to choćby po tym, jak mocno w drugim kwartale spadła liczba nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Krótszy, przewidywalny proces inwestycyjny przełożyłby się bezpośrednio na większą podaż i stabilniejsze ceny dla klientów" - zaznacza Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Czemu urzędy w Polsce nie potrafią dotrzymać terminów administracyjnych?

Problem nie polega na tym, że w Polsce nie ma przepisów określających terminy wydawania decyzji. Polega na tym, że te terminy nie są w praktyce egzekwowane, a urzędom brakuje zasobów, żeby je dotrzymać.

"Największą zmianą, jaką widzielibyśmy jako potrzebną, byłoby zapewnienie urzędom wystarczających zasobów, aby mogły dotrzymywać ustawowych terminów wydawania decyzji. To właśnie tempo procedur administracyjnych ma dziś kluczowe znaczenie dla harmonogramów realizacji inwestycji" - podkreśla Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska.

Podobnego zdania jest przedstawicielka Grupy Echo, która zwraca uwagę na jeszcze jeden aspekt problemu - niejednolitą interpretację przepisów przez różne urzędy w różnych częściach kraju.

"Dziś to nie same przepisy są największym wyzwaniem, ale ich niejednolita interpretacja oraz długotrwałe postępowania administracyjne. Równie istotne byłoby wypracowanie jednolitych wytycznych interpretacyjnych dla administracji, dzięki którym podobne sprawy byłyby rozstrzygane w taki sam sposób niezależnie od lokalizacji inwestycji" - mówi Inga Pilarska, dyrektor ds. planowania strategicznego w Grupie Echo.

Nie trzeba znowu zmieniać przepisów - wystarczy przestrzeganie obecnych terminów. Obecnie 30 dni na decyzję to fikcja

Warto podkreślić, czego deweloperzy nie postulują. Żaden z cytowanych przedstawicieli branży nie domaga się obniżenia standardów technicznych, środowiskowych czy jakościowych. Nie chodzi o rewolucję prawną, tylko o przewidywalność już istniejących zasad.

"Rynek nie potrzebuje wyłącznie nowych regulacji, lecz przede wszystkim przewidywalności. Dziś czas uzyskania planu miejscowego, warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę bywa trudniejszy do oszacowania niż sam koszt realizacji inwestycji. Skrócenie i cyfryzacja procedur zwiększyłyby podaż gruntów gotowych do zabudowy, ograniczyły koszt finansowania i w efekcie wspierały dostępność mieszkań" - wskazuje Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.

Ten sam wątek podejmuje przedstawiciel BPI Real Estate Poland, wskazując, że problemem jest nie tyle samo prawo, co brak jasnych ram czasowych dla jego stosowania.

"Nie chodzi o obniżanie standardów technicznych, środowiskowych czy jakościowych, lecz o wprowadzenie jasnych terminów, lepszej koordynacji instytucji oraz większej przewidywalności prawa. Dziś niepewność regulacyjna i długie procedury utrudniają planowanie podaży, zwiększają koszty finansowania projektu i opóźniają moment wprowadzenia mieszkań na rynek" - tłumaczy Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland.

Mnóstwo gruntów stoi pustych, ale nie mają przeznaczenia mieszkaniowego

Osobny wątek podnosi wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wskazując na paradoks widoczny szczególnie we Wrocławiu - miasta mają tysiące hektarów terenów przeznaczonych pod usługi, na które nie ma już popytu, podczas gdy brakuje gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

"Dzisiaj w największych miastach, szczególnie we Wrocławiu, mamy tysiące hektarów terenów usługowych, dla których nie ma już realnego popytu. Jednocześnie brakuje gruntów mieszkaniowych, co powoduje wzrost cen ziemi i ogranicza podaż nowych inwestycji. Nie potrzebujemy kolejnej rewolucji ustawowej. Potrzebujemy odwagi decyzyjnej samorządów" - mówi Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development, wiceprezes PZFD.

Gdyby umożliwić łatwiejszą zmianę funkcji gruntów usługowych na mieszkaniowe bez konieczności zmiany parametrów zabudowy, na rynek mogłyby trafić dodatkowe tereny pod inwestycje - bez czekania na uchwalanie nowych planów miejscowych od zera.

Co to oznacza dla szukających mieszkania dla siebie?

Jeśli od miesięcy obserwujesz rynek i zastanawiasz się, dlaczego oferta nowych mieszkań w twoim mieście jest tak skromna, a ceny nie chcą spadać - to nie przypadek ani wyłącznie efekt wysokich stóp procentowych. To także efekt tego, że deweloper, który dziś składa wniosek o pozwolenie na budowę, może dostać decyzję dopiero za rok, dwa lub więcej.

Każdy miesiąc opóźnienia w urzędzie to miesiąc, w którym na rynek nie trafia nowa oferta, a koszty inwestycji rosną - i prędzej czy później trafiają do ceny, którą zapłacisz za mieszkanie. Skrócenie i uproszczenie procedur administracyjnych nie jest więc wyłącznie postulatem branży deweloperskiej - to czynnik, który bezpośrednio wpływa na to, czy w ogóle znajdziesz mieszkanie odpowiadające twoim potrzebom i możliwościom finansowym.

Dostępność mieszkań w Polsce - pytania i odpowiedzi (FAQ)

Jaki jest największy problem regulacyjny dla deweloperów w Polsce?

Według sondy dompress.pl to długie i nieprzewidywalne procedury administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, wydawaniem warunków zabudowy i pozwoleń na budowę.

Ile trwa proces pozwoleniowy dla mieszkaniówki w Krakowie?

Około 1576 dni, czyli 3x dłużej niż dla budownictwa przemysłowego, które zajmuje 566 dni.

Jak długie procedury wpływają na cenę mieszkań?

Wydłużone procedury administracyjne podnoszą koszt inwestycji o blisko 16,5%, co przekłada się bezpośrednio na cenę mieszkania płaconą przez kupującego.

Czy deweloperzy chcą zniesienia standardów technicznych lub środowiskowych?

Nie. Postulują wyłącznie skrócenie czasu procedur i egzekwowanie już istniejących terminów ustawowych, bez obniżania jakości i standardów budowy.

Dlaczego spadła liczba nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży?

Deweloperzy wiążą to bezpośrednio z tempem wydawania decyzji administracyjnych - mniej wydanych pozwoleń oznacza mniej mieszkań trafiających na rynek kilkanaście miesięcy później.

Czym jest problem gruntów usługowych, o którym mówi branża?

W dużych miastach, np. we Wrocławiu, są tysiące hektarów terenów przeznaczonych pod usługi bez realnego popytu, podczas gdy brakuje gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Co konkretnie postulują deweloperzy zamiast nowych ustaw?

Realne, egzekwowalne terminy dla urzędów, lepszą koordynację między instytucjami, cyfryzację procedur oraz jednolitą interpretację przepisów niezależnie od lokalizacji inwestycji.

Źródło: dompress.pl