Eksmisji obawia się 95,4% wynajmujących, ale faktycznie musiało ją przeprowadzić 14%. Większość chce przewidywalnych zasad najmu

• Rynek najmu powinno regulować więcej przepisów prawnych
• Nie ma jednego aktu prawnego regulującego najem lokali mieszkalnych
• Jednolite zasady i ramy prawne najmu
• Niewystarczające narzędzia ochrony - wynajmujący boją się eksmisji
• Bezpieczny najem

Rynek najmu powinno regulować więcej przepisów prawnych

Aż 64,6% właścicieli mieszkań na wynajem uważa, że rynek najmu powinno regulować więcej przepisów – przeciwnego zdania jest zaledwie 12,2%. Wśród najemców zwolennicy nowych regulacji (41,9%) przeważają nad zwolennikami deregulacji (16%) ponad dwuipółkrotnie. Tak wygląda rynek, o którym w debacie publicznej mówi się, że przepisów ma już dość. Najnowszy raport Instytutu Rynku Najmu (IRN)1 pokazuje co innego: uczestnicy rynku nie oczekują ani mniej prawa, ani więcej przepisów dla samej zasady – oczekują zasad spójnych, zrozumiałych i przewidywalnych, które podnoszą bezpieczeństwo i przejrzystość po obu stronach umowy.

Nie ma jednego aktu prawnego regulującego najem lokali mieszkalnych

W Polsce wciąż nie istnieje jednolity akt prawny regulujący najem lokali mieszkalnych. Podstawę regulacji najmu mieszkań stanowi m.in. Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów oraz przepisy szczególne dotyczące zasobu komunalnego, Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Obok siebie funkcjonuje kilka modeli najmu – socjalny, komunalny, tradycyjny (zwykły), okazjonalny i instytucjonalny – różniących się formą podpisanych umów, zasadami wypowiedzenia i zakresem odpowiedzialności za lokal. Ogromna liczba umów opiera się więc na przepisach pisanych etapami i doraźnie, których uczestnicy rynku często po prostu nie rozumieją.

Jednolite zasady i ramy prawne najmu

- Debata publiczna od lat zakłada, że rynek najmu broni się przed regulacjami. Dane mówią coś dokładnie odwrotnego: nowych przepisów chce 64,6% właścicieli, a wśród najemców zwolennicy regulacji są ponad dwuipółkrotnie liczniejsi od zwolenników deregulacji. To nie jest głos za większą ingerencją państwa, tylko za przewidywalnością. Dziś najem porządkuje kilka równoległych reżimów prawnych, które nie tworzą spójnej całości, a koszt tej niespójności ponoszą obie strony umowy. Uważamy, że rynek najmu potrzebuje jednolitych zasad i ram prawnych, w granicach których możliwe będzie zawieranie standaryzowanych umów zapewniających stabilność najmu mieszkań tak dla najemców, jak i dla właścicieli nieruchomości. Taka sytuacja będzie objawem funkcjonowania dojrzałego rynku. To z kolei pozwoli na podejmowanie coraz bardziej racjonalnych decyzji przez każdą ze stron, co ostatecznie będzie skutkowało profesjonalizacją całego rynku najmu mieszkań w Polsce. – mówi Arkadiusz Derkacz, współzałożyciel i główny ekonomista Instytutu Rynku Najmu.

Niewystarczające narzędzia ochrony - wynajmujący boją się eksmisji

Raport pokazuje jednak, że obie strony rynku mierzą jego bezpieczeństwo zupełnie inną miarą. Ponad połowa właścicieli (52,4%) ocenia dostępne narzędzia ochrony jako niewystarczające, podczas gdy wśród najemców podziela tę ocenę 28,2%, a aż 38,6% z nich nie ma w tej sprawie zdania. Podobnie rozkłada się percepcja równowagi praw: 52,6% wynajmujących uważa, że silniejszą pozycję ma najemca, przy 22,4% wskazań przeciwnych. Za pesymizmem właścicieli stoi doświadczenie – 38,6% z nich miało negatywne doświadczenia z najemcą, najczęściej brak lub opóźnienia płatności (64,8% tej grupy, czyli co czwarty wynajmujący na rynku) oraz zniszczenie mieszkania (54,4% właścicieli mających negatywne doświadczenia z najemcami). Charakterystyczna jest przy tym rozbieżność między lękiem a faktami: wśród właścicieli, którzy mieli negatywne doświadczenia z najemcą, eksmisji obawia się 95,4%, ale faktycznie musiało ją przeprowadzić 14% mających negatywne doświadczenia – czyli 5,4% wszystkich wynajmujących.

- Właściciele i najemcy często zupełnie inaczej patrzą na te same sprawy i ryzyka związane z najmem. Dlatego rozmowa o rynku powinna opierać się na danych, a nie tylko na pojedynczych historiach czy opiniach. Instytut Rynku Najmu pokazuje te różnice. Wskazuje, gdzie potrzeby obu stron się pokrywają, i dostarcza solidnych informacji do dalszej dyskusji o tym, jak rozwijać rynek najmu. – komentuje Filip Dykas, prezes fundacji Instytut Rynku Najmu.

Bezpieczny najem

Wyniki badania pokazują, że uczestnicy rynku oczekują przede wszystkim większej przejrzystości, przewidywalności i bezpieczeństwa zasad najmu. Dotyczy to zarówno regulacji prawnych, jak i praktycznych standardów funkcjonowania rynku. Doświadczenia innych, bardziej rozwiniętych rynków najmu mogą być w tym zakresie cennym punktem odniesienia i pokazywać różne sposoby organizacji relacji między właścicielem a najemcą. Instytut Rynku Najmu będzie wykorzystywał dane z raportu w dalszych pracach nad standardami najmu oraz udostępniał je uczestnikom rynku i podmiotom zaangażowanym w debatę o jego rozwoju.

Źródło: Instytut Rynku Najmu