To koniec legalizacji dla tych budynków - decyduje jeden papier i jego data

• NSA orzeka na korzyść organów nadzoru budowlanego - takie samowole nie podlegają uproszczonej legalizacji
• Co rozstrzygnął NSA w wyroku ze stycznia 2026 r. o sygn. II OSK 1860/23? To kluczowe dla legalizacji samowoli budowlanych
• Dlaczego data 19 września 2020 r. ma kluczowe znaczenie dla legalizacji samowoli budowlanych?
• Uproszczona legalizacja samowoli budowlanych: na czym miała polegać?
• Co nowy wyrok NSA ze stycznia 2026 r. oznacza w praktyce dla właścicieli samowoli budowlanych?
• Masz taką sprawę budowlaną do załatwienia? Sprawdź jedno, zanim złożysz wniosek

NSA orzeka na korzyść organów nadzoru budowlanego - takie samowole nie podlegają uproszczonej legalizacji

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej miała być dla wielu właścicieli szansą na domknięcie starych spraw: obiekt stoi od dekad, nikt go nie ruszał, a formalnie w papierach wciąż jest problem. Nowelizacja Prawa budowlanego z 13 lutego 2020 r. wprowadziła w tym zakresie nowe rozwiązanie – postępowanie uproszczone, przewidziane dla obiektów wzniesionych bez wymaganych formalności, o ile od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat.

Tyle że nie każdy może z tej ścieżki skorzystać. I właśnie to mocno wybrzmiało w świeżym orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego ze stycznia tego roku.

Co rozstrzygnął NSA w wyroku ze stycznia 2026 r. o sygn. II OSK 1860/23? To kluczowe dla legalizacji samowoli budowlanych

Jak wynika z komunikatu NSA z 4 lutego 2026 r., sprawa dotyczyła obiektów wybudowanych nielegalnie jeszcze przed wejściem w życie obecnie obowiązującego Prawa budowlanego (ustawa z 7 lipca 1994 r.) oraz tego, czy do takich historycznych samowoli można stosować późniejsze - korzystniejsze dla właścicieli - przepisy o uproszczonej legalizacji.

To podejście jest korzystne dla organów nadzoru budowlanego, bo zamyka furtkę, z której część właścicieli próbowała skorzystać: "dopadli mnie, jest nakaz rozbiórki, ale jeszcze walczę, to może skorzystam z uproszczonej legalizacji". Teraz to odpada przez nowy wyrok NSA.

Dlaczego data 19 września 2020 r. ma kluczowe znaczenie dla legalizacji samowoli budowlanych?

Nowe przepisy o uproszczonej legalizacji (m. in. art. 49f Prawa budowlanego) weszły do systemu na skutek nowelizacji z 13 lutego 2020 r. Jednocześnie ustawodawca wprowadził przepis przejściowy, który miał wyznaczyć granice tej nowej "amnestii" dla właścicieli samowoli.

Chodzi o art. 32 ustawy nowelizującej, który - w skrócie - mówi, że uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie wszczyna się w stosunku do obiektów, dla których przed wejściem w życie nowelizacji wydano decyzję o nakazie rozbiórki. NSA zwrócił uwagę na rzecz, która w praktyce robi różnicę: w art. 32 nie ma mowy o decyzji ostatecznej. Przepis nie uzależnia skutku (blokady uproszczonej legalizacji) od tego, czy nakaz rozbiórki przeszedł całą ścieżkę odwoławczą. Liczy się sam fakt: czy decyzja została wydana przed 19 września 2020 r., a nie czy zdążyła być ostateczna lub prawomocna przed tą datą.

W efekcie, nawet jeśli postępowanie w sprawie nakazu rozbiórki było wówczas w toku odwoławczym lub sądowoadministracyjnym i decyzja o rozbiórce nie zdążyła się uprawomocnić - uproszczony tryb i tak jest wyłączony.

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanych: na czym miała polegać?

Nowelizacja z 2020 r. wprowadziła rozwiązanie, które (co do zasady) pozwala objąć uproszczonym postępowaniem legalizacyjnym samowole, gdy:

• od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, oraz
• z wnioskiem wystąpi właściciel lub zarządca obiektu.

Co ważne, ustawodawca założył sytuację, w której równolegle mogą mieć zastosowanie stare mechanizmy z dawnych przepisów (w komunikacie wskazano m.in. art. 37 i 40 Prawa budowlanego z 1974 r., wszczynane z urzędu), a jednocześnie właściciel dostaje możliwość wyboru nowej, uproszczonej procedury - która ma pierwszeństwo, jeśli spełnia warunki.

Ale właśnie tu wchodzi hamulec z art. 32: jeżeli wcześniej organ zdążył wydać nakaz rozbiórki, ustawodawca nie chciał, aby sprawa przeskakiwała na uproszczoną ścieżkę.

Co nowy wyrok NSA ze stycznia 2026 r. oznacza w praktyce dla właścicieli samowoli budowlanych?

Wyrok nie oznacza automatycznie, że każdą starą samowolę trzeba zburzyć. Oznacza coś bardziej konkretnego - i dla wielu bardziej kłopotliwego:

• nie da się uruchomić uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeśli przed 19.09.2020 r. wydano decyzję o nakazie rozbiórki (nawet nieostateczną),
• w takich sprawach właściciel nie załatwi problemu wnioskiem o tryb uproszczony, gdy już jest postępowanie i decyzja rozbiórkowa, choćby nieostateczna,
• organy nadzoru budowlanego dostają mocny argument: jeśli nakaz był wydany przed wskazaną datą, to temat uproszczonej legalizacji jest definitywnie zamknięty.

Dla osób, które liczyły na prosty wniosek po 20 latach i szybkie załatwienie tematu legalizacji samowoli, kluczowa staje się więc odpowiedź na pytanie: czy w mojej sprawie kiedykolwiek wydano nakaz rozbiórki – i kiedy dokładnie? Czy urząd zdążył z decyzją przed 19.09.2020 r.? Jeżeli tak, no to klops i nici z uproszczonej legalizacji.

Masz taką sprawę budowlaną do załatwienia? Sprawdź jedno, zanim złożysz wniosek

Jeśli ktoś rozważa legalizację starego obiektu, pierwszy krok stał się konieczny: ustalić historię postępowań i decyzji dotyczących obiektu. W praktyce chodzi o akta sprawy w nadzorze budowlanym i to, czy figuruje tam decyzja o nakazie rozbiórki sprzed 19 września 2020 r.

Bo po tym wyroku NSA wiele wniosków o uproszczoną legalizację w takich przypadkach może skończyć się szybko: odmową wszczęcia bez wchodzenia w meritum.

Źródło: Naczelny Sąd Administracyjny