„W jakiej cenie mogę sprzedać swoją nieruchomość?” Najważniejsze pytanie wielu właścicieli mieszkań i domów

• „W jakiej cenie mogę sprzedać swoją nieruchomość?” Największe perspektywy zachowania wysokiego popytu mają duże miasta
• Samo miasto może tracić mieszkańców, a jego okolice zyskiwać. To wpływa na wartość nieruchomości
• Nie ma reguły na rynku nieruchomości. Nie każde mieszkanie lub dom skorzysta na wzroście metropolii

„W jakiej cenie mogę sprzedać swoją nieruchomość?” Największe perspektywy zachowania wysokiego popytu mają duże miasta

Dla właścicieli mieszkań i domów pytanie „w jakiej cenie mogę sprzedać swoją nieruchomość?” będzie w coraz większym stopniu wymagało odpowiedzi odnoszącej się do konkretnej lokalizacji, a nie średniej sytuacji na krajowym rynku. Prognozy demograficzne pokazują, że potencjał największych metropolii będzie wzmacniany przez migracje wewnętrzne, zagraniczne oraz koncentrację miejsc pracy i edukacji, podczas gdy wiele mniejszych i średnich ośrodków będzie tracić mieszkańców. W efekcie Polska będzie coraz mniej przypominała jeden rynek mieszkaniowy, a coraz bardziej zbiór lokalnych rynków powiązanych z konkretnymi ośrodkami gospodarczymi, akademickimi i usługowymi.

Największe perspektywy zachowania wysokiego popytu mają przede wszystkim Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto, chociaż przewagi każdego z tych rynków wynikają z nieco innych czynników. Warszawa korzysta z koncentracji miejsc pracy, wysokich dochodów i napływu ludności, Kraków dodatkowo z bardzo silnej funkcji akademickiej, turystycznej i usługowej, a Wrocław z połączenia potencjału gospodarczego z dynamicznie rozwijającym się obszarem podmiejskim. Trójmiasto z kolei korzysta z migracji krajowych, atrakcyjności jakościowej i klimatycznej oraz popytu turystycznego i na nieruchomości kupowane jako drugie miejsce zamieszkania.

„Silna pozycja metropolii nie oznacza jednak, że każda nieruchomość położona w ich granicach będzie automatycznie zyskiwać na wartości. Nawet w największych miastach będą występowały różnice między lokalizacjami, a o konkurencyjności nieruchomości będą decydować między innymi jakość otoczenia, dostępność transportowa i usługowa oraz dopasowanie lokalu do potrzeb mieszkańców. Bardzo ważne staje się więc rozróżnienie między atrakcyjnością całego miasta, a atrakcyjnością konkretnej części tego miasta. Dlatego przy sprzedaży mieszkania lub domu pomoc agenta znającego lokalny rynek może być szczególnie istotna – nie tylko przy znalezieniu kupującego, lecz już na etapie określenia właściwej ceny i sposobu przedstawienia nieruchomości” – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.

Samo miasto może tracić mieszkańców, a jego okolice zyskiwać. To wpływa na wartość nieruchomości

Poznań jest dobrym przykładem na to, dlaczego analizowanie danych dotyczących wyłącznie granic administracyjnych miasta może prowadzić do błędnych wniosków. Według prognoz samo miasto ma stracić ponad 100 tys. mieszkańców do 2060 roku, podczas gdy powiat poznański powinien zyskać około 122 tys. mieszkańców. Podobny mechanizm występuje we Wrocławiu, którego otoczenie również ma się rozwijać demograficznie – powiat wrocławski może do 2060 roku zyskać około 94 tys. mieszkańców.

„Nie można utożsamiać spadku liczby mieszkańców samego miasta z osłabieniem całego jego rynku mieszkaniowego. W przypadku Poznania czy Wrocławia część mieszkańców będzie po prostu przenosić się poza administracyjne granice miasta, pozostając jednak w tym samym obszarze metropolitalnym. Dobrze skomunikowane miejscowości otaczające duże miasta mogą dzięki temu zachowywać atrakcyjność, szczególnie w segmencie domów jednorodzinnych. Zupełnie inaczej wygląda perspektywa nieruchomości położonych daleko od metropolii i pozbawionych dogodnego dostępu do rynku pracy czy usług” – podkreśla ekspert.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości oznacza to, że dom położony kilkanaście kilometrów od dużego miasta może konkurować nie tylko z innymi domami w tej samej gminie, lecz także z mieszkaniami i domami w sąsiednich miejscowościach, jeśli wszystkie zapewniają podobny czas dojazdu do pracy i dostęp do podobnych usług. W takiej sytuacji znający lokalny rynek agent nieruchomości może pomóc nie tylko w znalezieniu klienta, ale również w ustaleniu, z jakimi ofertami dana nieruchomość faktycznie konkuruje i jak powinna zostać wyceniona. Przy sprzedaży domu ma to szczególne znaczenie, ponieważ niewielka różnica w położeniu lub dostępności komunikacyjnej może istotnie zmienić grupę potencjalnych nabywców.

Nie ma reguły na rynku nieruchomości. Nie każde mieszkanie lub dom skorzysta na wzroście metropolii

W części miast średnich, mniejszych ośrodków i słabiej skomunikowanych obszarów może jednocześnie wystąpić spadek liczby mieszkańców, starzenie się populacji oraz pojawianie się na rynku odziedziczonych mieszkań i domów. Jeżeli podaż takich nieruchomości będzie rosła szybciej niż zainteresowanie nimi, właściciele mogą przez długi czas konkurować o coraz mniejszą grupę kupujących. Szczególnie narażone są słabo położone domy jednorodzinne w obszarach kurczących się oraz starszy zasób mieszkaniowy w miastach tracących ludność.

„W takich lokalizacjach problemem będzie nie tylko sama liczba mieszkań, ale przede wszystkim niedopasowanie podaży do tego, czego szukają potencjalni mieszkańcy. Jeżeli na rynek trafia coraz więcej starszych nieruchomości, a jednocześnie ubywa osób zainteresowanych życiem w danym miejscu, sama obniżka ceny nie zawsze wystarczy, żeby szybko znaleźć kupca. Z drugiej strony obecność pustostanów w małej miejscowości nie musi mieć żadnego wpływu na ceny mieszkań w centrum dużej metropolii” – zauważa Anton Bubiel.

Do podobnych wniosków prowadzą przykłady z innych państw. W Japonii blisko 9 mln pustostanów znajduje się przede wszystkim na prowincji i w kurczących się mniejszych ośrodkach, podczas gdy Tokio pozostaje silnym rynkiem dzięki koncentracji kapitału, wykwalifikowanych specjalistów oraz miejsc pracy. W Hiszpanii występuje podobna polaryzacja: Madryt i Barcelona mierzą się z wysokimi cenami i niedoborem mieszkań, podczas gdy nieruchomości w mniejszych, gorzej skomunikowanych miejscowościach tracą zainteresowanie. Włoski przykład domów oferowanych za 1 euro pokazuje natomiast, że sama bardzo niska cena nie jest w stanie zastąpić podstawowego czynnika, jakim jest popyt wynikający z atrakcyjności lokalizacji.