Ceny mieszkań wystrzeliły. Jeszcze niedawno takie kwoty były nie do pomyślenia

• Ceny mieszkań wzrosły o ponad 100 proc. w ciągu dekady
• Nowych mieszkań jest za mało. Budowa również zwalnia
• Kredyty mogą szybko zwiększyć popyt. Deweloperzy potrzebują lat

Dzisiejsze ceny mieszkań jeszcze dziesięć lat temu wydawałyby się trudne do wyobrażenia. Za tak silnym wzrostem stoi splot kilku czynników: droższa budowa, ograniczona podaż oraz gwałtowne zmiany na rynku kredytowym. Największy problem polega na tym, że popyt rośnie, a nowych mieszkań nie da się dostarczyć na rynek w podobnym tempie.

Ceny mieszkań wzrosły o ponad 100 proc. w ciągu dekady

Skalę zmiany najlepiej pokazują indeksy Eurostatu, w których rok 2015 przyjęto jako poziom 100. W pierwszym kwartale 2026 roku wskaźnik cen mieszkań z rynku wtórnego w Polsce sięgnął 232, co oznacza wzrost o 132 proc., a w przypadku nowych lokali osiągnął 215, czyli wzrósł o 115 proc.

Bieżące tempo jest spokojniejsze: ceny nowych mieszkań zwiększyły się w ciągu roku o 6,8 proc., a używanych o 5,2 proc. W części Europy podwyżki były znacznie mocniejsze. Przykładowo, na rynku wtórnym Portugalia zanotowała wzrost o 19,7 proc., Bułgaria o 16,3 proc., Chorwacja o 16,1 proc., a Węgry - o 13,5 proc. Polska wypadła ze ścisłej europejskiej czołówki pod względem dynamiki, lecz zatrzymała się na bardzo wysokim poziomie cenowym.

Nowych mieszkań jest za mało. Budowa również zwalnia

Jednocześnie NBP wskazuje, że w pierwszym kwartale 2026 roku rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań - o 11 proc. mniej niż rok wcześniej, a koszty ziemi, robocizny i wydatków pośrednich nadal rosły. Hamowanie popytu spotkało się więc z podażą, która również zdejmuje nogę z gazu.

„Na cenę metra kwadratowego mieszkania wpływa każdy etap realizacji inwestycji. Od zakupu gruntu, przez projekt i finansowanie, po koszty pracy oraz wymagania techniczne. Kupujący widzi końcową kwotę, a za nią stoją lata przygotowań i ryzyka, których nie da się wyłączyć z rachunku. Gdy podaż reaguje wolniej od popytu, każdy silniejszy impuls zakupowy szybko przesuwa ceny w górę” – mówi Bartłomiej Rzepa, członek spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

Kredyty mogą szybko zwiększyć popyt. Deweloperzy potrzebują lat

Właśnie w tej różnicy prędkości kryje się sedno polskiego problemu mieszkaniowego. Obniżka stóp procentowych, złagodzenie zasad kredytowania albo rządowy program dopłat mogą poruszyć rynek w ciągu jednego kwartału, podczas gdy przygotowanie inwestycji wymaga kilku lat.

Nawet w okresie słabszej sprzedaży ceny mają solidne podparcie. Według NBP w pierwszym kwartale 2026 roku około 58 proc. zakupów mieszkań finansowano ze środków własnych. Dostępność kredytu potrafi rozpalić popyt, ale to gotówka pomaga utrzymać wyceny, gdy finansowanie bankowe staje się droższe.

– Dekada wzrostów pokazała, że ceny mieszkań kształtuje skomplikowany system naczyń połączonych. Gdy poprawia się dostępność kredytu albo pojawia się program wsparcia, popyt może przyspieszyć w ciągu kilku miesięcy. Podaż potrzebuje natomiast znacznie dłuższego oddechu, bo inwestycję poprzedzają zakup gruntu, procedury, projektowanie i budowa. W tym czasie zmieniają się wynagrodzenia, ceny ziemi, koszty finansowania oraz wymagania techniczne. Rynek w dużych miastach koncentruje się też w lokalizacjach z dobrą komunikacją, usługami i zielenią, a liczba takich miejsc jest ograniczona. Dlatego spadek dynamiki cen może przynieść stabilizację, ale powrót do stawek sprzed dekady pozostaje mało realny. Trwała poprawa dostępności mieszkań wymaga przewidywalnego finansowania i sprawniejszego zwiększania podaży tam, gdzie istnieje faktyczny popyt” – mówi Bartłomiej Rzepa.