Najem krótkoterminowy będzie ewidencjonowany. Nowe przepisy to dodatkowe obowiązki właścicieli mieszkań i apartamentów. Czy nadal to się opłaca? [Wywiad]

• Najem krótkoterminowy - zmiany w przepisach
• Nowe obowiązki właścicieli mieszkań wynajmowanych na krótkie terminy
• Autopoprawka przyjęta we wrześniu 2026 r.
• Nowe przepisy a szara strefa najmu
• Proporcjonalność regulacji najmu
• Regulacja najmu krótkoterminowego a opłacalność inwestycji

Najem krótkoterminowy - zmiany w przepisach

Emilia Panufnik, redaktorka infor.pl: Kiedy możemy spodziewać się zmian w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego?

Katarzyna Gabrysiak, adwokat: Na ten moment nie możemy wskazać konkretnej daty wejścia w życie nowych regulacji, ponieważ projekt ustawy jest jeszcze w procesie legislacyjnym. Rada Ministrów przyjęła projekt 14 lipca 2026 r., a następnie 2 września przyjęła do niego autopoprawkę, która m.in. wzmacnia rolę mieszkańców, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych w kwestii najmu krótkoterminowego. Projekt został skierowany do dalszych prac parlamentarnych.

Nie oznacza to jednak, że rynek powinien czekać na moment uchwalenia polskiej ustawy. Od 20 maja 2026 r. stosowane jest unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z najmem krótkoterminowym. Polska ustawa ma przede wszystkim stworzyć krajowe mechanizmy rejestracji, kontroli i egzekwowania tych zasad.

Na czym polegają główne zmiany?

Najważniejsza zmiana to próba odejścia od sytuacji, w której najem krótkoterminowy funkcjonuje częściowo poza systemem ewidencji i kontroli. Projekt zakłada utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, obejmującego również lokale oferowane na krótki pobyt. Wynajmujący będą zobowiązani do zgłaszania obiektów do wykazu, a obiekt będzie musiał posiadać m.in. regulamin określający zasady pobytu i bezpieczeństwa oraz dane kontaktowe właściciela lub administratora. Istotnym elementem będzie również większa dostępność danych o rynku. Platformy internetowe mają przekazywać informacje dotyczące wynajmu, co ma ułatwić organom publicznym identyfikowanie obiektów działających poza systemem.

Projekt przewiduje także sankcje za brak rejestracji lub świadczenie usług noclegowych z naruszeniem przepisów. Jednocześnie przewidziano rozwiązania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, tak aby, przy spełnieniu określonych warunków, lokale mieszkalne wykorzystywane do najmu krótkoterminowego nie były automatycznie traktowane jak obiekty hotelowe.

Nowe obowiązki właścicieli mieszkań wynajmowanych na krótkie terminy

Co zmieni się dla właścicieli mieszkań i apartamentów wynajmujących nieruchomości na krótkie terminy? Jakie nowe obowiązki mogą wiązać się z prowadzeniem najmu krótkoterminowego?

Dla właściciela oznacza to przede wszystkim konieczność większej formalizacji działalności. Najem krótkoterminowy przestanie być aktywnością, którą można prowadzić wyłącznie w oparciu o umowę z gościem i obecność na platformie rezerwacyjnej. Właściciel będzie musiał zadbać o prawidłową rejestrację obiektu, spełnienie wymogów dotyczących bezpieczeństwa, przygotowanie regulaminu pobytu oraz zapewnienie informacji i kontaktu dla gości. Większe znaczenie zyska również prawidłowe prowadzenie dokumentacji i możliwość wykazania, że lokal spełnia wymagania wynikające z nowych przepisów.

Dodatkowym elementem będzie zwiększona transparentność wobec organów publicznych. Dane dotyczące najmu będą mogły być pozyskiwane również za pośrednictwem platform internetowych. Dla osób prowadzących najem profesjonalnie nie musi to oznaczać rewolucji, natomiast dla właścicieli funkcjonujących dotychczas w sposób nieformalny będzie to zdecydowanie większa zmiana.

Kto w praktyce poniesie największe konsekwencje nowych regulacji?

Nie powiedziałabym, że nowe regulacje będą miały jednakowy wpływ na wszystkich uczestników rynku. Największe konsekwencje odczują prawdopodobnie ci właściciele, którzy do tej pory działali bez odpowiedniej rejestracji, nie prowadzili działalności w sposób transparentny albo nie przykładali wystarczającej uwagi do kwestii bezpieczeństwa. Dla profesjonalnych operatorów najmu czy właścicieli, którzy już dzisiaj stosują procedury dotyczące bezpieczeństwa, obsługi gości, regulaminów czy dokumentacji, wiele nowych wymogów będzie raczej usystematyzowaniem istniejących praktyk niż całkowicie nowym obowiązkiem.

Osobną kwestią jest sytuacja mieszkańców budynków wielorodzinnych. Autopoprawka przyjęta we wrześniu zwiększa ich udział w podejmowaniu decyzji dotyczących najmu krótkoterminowego w najbliższym otoczeniu. To pokazuje, że ustawodawca próbuje znaleźć równowagę nie tylko pomiędzy przedsiębiorcą i państwem, ale również pomiędzy właścicielem lokalu a pozostałymi mieszkańcami.

Autopoprawka przede wszystkim wzmacnia wpływ mieszkańców na to, czy i na jakich zasadach najem krótkoterminowy będzie funkcjonował w ich najbliższym otoczeniu. Najważniejszą propozycją jest przyznanie wspólnotom mieszkaniowym oraz spółdzielniom możliwości podjęcia uchwały zakazującej świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. Taki zakaz nie miałby być jednak decyzją pojedynczego mieszkańca. W przypadku wspólnoty byłby podejmowany zgodnie z zasadami głosowania obowiązującymi dla wspólnot mieszkaniowych, natomiast w spółdzielni przewidziano wymóg uzyskania większości ponad 50 proc. liczby osób uprawnionych do głosowania. Jeżeli zakaz zostałby przyjęty, przedsiębiorca prowadzący najem krótkoterminowy otrzymałby sześć miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku.

Autopoprawka przyjęta we wrześniu 2026 r.

Na czym konkretnie polega autopoprawka, o której Pani wspomina?

Autopoprawka przewiduje również możliwość występowania przez wspólnoty, spółdzielnie oraz mieszkańców danej lub sąsiedniej nieruchomości o przeprowadzenie kontroli obiektu, w szczególności w zakresie bezpieczeństwa i przestrzegania porządku publicznego. Chodzi więc nie tylko o samą możliwość wprowadzenia zakazu, ale również o stworzenie mechanizmu reagowania wtedy, gdy najem krótkoterminowy faktycznie powoduje uciążliwości dla mieszkańców.

Z perspektywy prawnej jest to istotne przesunięcie akcentów. Państwo chce z jednej strony uporządkować rynek poprzez rejestrację i większą kontrolę, ale z drugiej daje większe kompetencje podmiotom funkcjonującym bezpośrednio w budynkach. W praktyce oznacza to, że właściciel lokalu planujący najem krótkoterminowy będzie musiał brać pod uwagę nie tylko przepisy powszechnie obowiązujące, ale również rozwiązania przyjęte w konkretnej wspólnocie czy spółdzielni.

Trzeba jednak podkreślić, że mówimy nadal o propozycji legislacyjnej, a nie o obowiązującym prawie. Autopoprawka wpłynęła do Sejmu 2 września 2026 r. jako druk nr 2865-A i pozostaje przedmiotem prac parlamentarnych. Ostateczny kształt przepisów może więc jeszcze ulec zmianie.

Moim zdaniem kluczowe będzie zachowanie równowagi pomiędzy ochroną mieszkańców a prawem właścicieli do korzystania z nieruchomości. Sama możliwość reagowania na rzeczywiste uciążliwości jest zrozumiała, natomiast całkowity zakaz najmu w danym budynku jest rozwiązaniem bardzo daleko idącym. Dlatego na dalszym etapie prac warto szczegółowo przeanalizować zarówno sposób podejmowania takich uchwał, jak i ich skutki dla właścicieli lokali, którzy już prowadzą działalność.

Nowe przepisy a szara strefa najmu

Czy rejestracja lokali i większa kontrola rynku rzeczywiście ograniczą szarą strefę?

Moim zdaniem mogą być skutecznym narzędziem, ale sama rejestracja nie rozwiąże problemu. Kluczowe będzie to, czy system będzie rzeczywiście wykorzystywany do monitorowania rynku i czy organy będą miały możliwość skutecznego reagowania na przypadki prowadzenia działalności poza rejestrem.

Duże znaczenie ma tutaj współpraca z platformami internetowymi. Jeżeli informacje o ofertach i rezerwacjach będą mogły być zestawiane z danymi znajdującymi się w krajowym rejestrze, zdecydowanie trudniej będzie prowadzić działalność całkowicie poza systemem. Taki mechanizm może więc ograniczyć szarą strefę, ale jego skuteczność będzie zależała od praktycznego wdrożenia i egzekwowania przepisów. Warto przy tym pamiętać, że celem regulacji nie powinno być samo „wyłapywanie” właścicieli, ale stworzenie jasnych i równych zasad dla wszystkich uczestników rynku – zarówno profesjonalnych operatorów, jak i osób wynajmujących pojedyncze lokale.

Proporcjonalność regulacji najmu

Czy ma Pani własne pomysły na to, jak pogodzić interes mieszkańców, samorządów i przedsiębiorców?

Najważniejsza jest proporcjonalność regulacji. Trudno traktować w identyczny sposób właściciela jednego mieszkania wynajmowanego okazjonalnie oraz podmiot zarządzający dużym portfelem lokali. Z perspektywy mieszkańców kluczowe są przede wszystkim kwestie porządku, bezpieczeństwa i możliwości szybkiego reagowania na powtarzające się problemy. Z kolei samorządy potrzebują dostępu do wiarygodnych danych o skali zjawiska na swoim terenie, a przedsiębiorcy – jasnych, przewidywalnych i możliwych do spełnienia zasad.

Dobrym kierunkiem jest więc połączenie rejestracji z realnym systemem reagowania na naruszenia, zamiast tworzenia kolejnych obowiązków czysto administracyjnych. Wspólnota czy spółdzielnia powinny mieć możliwość skutecznej reakcji na sytuacje, w których najem krótkoterminowy faktycznie prowadzi do uciążliwości dla mieszkańców, ale jednocześnie nie powinno dochodzić do automatycznego utożsamiania każdego najmu krótkoterminowego z działalnością uciążliwą.

Regulacja najmu krótkoterminowego a opłacalność inwestycji

Co doradziłaby Pani osobom, które planują w najbliższym czasie kupić nieruchomość pod najem krótkoterminowy - poczekać? Czy nadal to się opłaca?

Nie podejmowałabym decyzji wyłącznie w oparciu o oczekiwanie na nowe przepisy. Przede wszystkim trzeba bardzo dokładnie policzyć konkretną inwestycję i uwzględnić w kalkulacji dodatkowe koszty oraz obowiązki, które mogą pojawić się wraz z nowymi regulacjami. Kupujący powinien sprawdzić nie tylko potencjalny przychód z najmu, ale również lokalizację, sezonowość popytu, koszty zarządzania, podatki, opłaty eksploatacyjne, finansowanie zakupu oraz możliwość wykorzystania nieruchomości w innym modelu, np. w najmie długoterminowym. Bardzo ważne jest również sprawdzenie statusu prawnego nieruchomości i tego, jakie zasady obowiązują w danym budynku.

Nie rekomendowałabym natomiast podejmowania decyzji inwestycyjnej na zasadzie „kupuję teraz, zanim przepisy się zmienią”. Jeżeli inwestycja jest opłacalna wyłącznie przy założeniu, że najem krótkoterminowy pozostanie całkowicie nieregulowany, jest to sygnał ostrzegawczy.

Jednocześnie sama regulacja rynku nie oznacza automatycznie, że model najmu krótkoterminowego przestanie być rentowny. Rynek turystyczny nadal istnieje, a profesjonalizacja może wręcz zwiększyć znaczenie podmiotów, które działają legalnie, transparentnie i zapewniają odpowiedni standard obsługi. Kluczowe będzie więc nie pytanie „czy kupować”, ale „czy konkretna nieruchomość będzie opłacalna po uwzględnieniu zasad, które prawdopodobnie będą obowiązywać na rynku”.

Dziękuję za rozmowę.